拆迁房屋性质和面积的认定

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建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有审理房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。”


    　　在被拆迁人拿到《被拆迁房屋估价报告》以后，应该检查被拆迁房屋性质和面积的认定是否与房产权属证明是否一致，如果存在不一致，应当及时向评估机构和拆迁人提出异议。


    在拆迁过程中会有以下几种情形，我们应予以考虑：


    1、房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。


    2、房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。


    3、房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。


    4、房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

　　拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承担的业务范围进行评估申请，向房屋拆迁单位递交《房屋拆迁估价申请表》。《房屋拆迁估价申请表》示范文本，...

·拆迁评估报告的要求
    首先，评估机构必须是依法设立的；其次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同；再次，评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察，采用市场比较法等方法作出评估报告；最后，评估报告的形式必须合法，有至少2名专职注册房地产评估师签字。...

·被拆迁房屋拆迁面积和性质的认定
    委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。...

·房屋拆迁的评估
    目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方和还可以选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理...

·拆迁房屋性质和面积的认定
    建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房...

·拆迁评估价格的执行
    拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。 　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。 在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。 　　二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本。控制补偿标准、降低拆...

·拆迁估价报告的救济
    在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中，当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的，可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权，具体如下：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程；拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核...

·拆迁评估的依据
    拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。

　　拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

　　2011年6月7...