律师团队
  • 南京劳动律师南京劳动律师
  • 南京劳动律师南京劳动律师
  • 南京劳动律师南京劳动律师
  • 南京劳动律师南京劳动律师
微信咨询
业务范围

1.劳动法咨询
2.劳动争议仲裁
3.企业劳资顾问
4.企业劳动人事管理
5.劳动法培训
6.工伤赔偿代理
7.企业常年法律顾问

在线咨询
专项服务
您的位置:首页 > 正文

房地产拆迁中的特殊情况


www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

第一类是居民区中的街道工厂。该类房屋在市场上既无成交案例也无出租案例,无法采用市场比较法和收益法,而采用成本法评估,由于该类房屋的容积率较高,最后计算出的市场价格相对偏低,较难真实反映该类房屋的客观市场价格。



  第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋,居住在三层的居民,有合法的营业执照,并与当地物业公司签订过居改非的协议。如这样的旧里作为居住房屋,拆迁评估有最底保护价及拆迁补贴;而按照非居住房屋评估,一般采用成本法,评估结果往往低于其作为居住房屋的价格,因为作为居民楼内的非居住房其实际收益较低,评估结果价值不高,故容易形成非居住房屋评估价格低于居住房屋的倒挂现象,给动迁造成一定难度。



  第三类主要是一些有收益的特殊房地产。如菜场、浴室、旅馆等,我们采用收益法与成本法相结合的做法进行估价。然而,如何确定这些特殊行业的行业收益率,成了评估的难题。



  第四类主要是某些单位体制变化带来的难题。如医院、学校等,这些估价对象原为事业单位,但随着改革的深入,这些事业单位已经开始转变为私营性质,成为具有经营性和收益性的房地产,故在估价方法上是否也应该从原来单一运用成本法而改为以收益法为主,同时使用成本法呢?


·对拆迁评估有异议可申请复核
    拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。若对复核估价或重新评估价格仍有异议的,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。...


·拆迁房屋性质和面积的认定
    建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定:“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房...


·选择房屋估价机构的程序
    一、发布通知

  房屋拆迁项目确定后,由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息,将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布,报名时限不得少于3日。

  二、估价申请

  拆迁评估机构收到信息后,根据自身评估资质所能承担的业务范围进行评估申请,向房屋拆迁单位递交《房屋拆迁估价申请表》。《房屋拆迁估价申请表》示范文本,...

·拆迁估价报告的救济
    在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中,当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的,可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权,具体如下:拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程;拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核...


·违法建筑需要拆迁评估吗?
    拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地长市场价格进行的评估。区位主要考虑交通、配套设施、人文环境所占用土地的面积等因素,用途主要考虑是住宅用房、营业用房还是工业用房,建筑面积主要考虑主建筑和附属建筑。

  被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然性进行判断,不考虑是否违章建筑,因为判断是否违章建筑有许多复杂的因素,按...

·房屋拆迁的评估
    目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法,但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化,这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值,按照国家《房地产估价规范》,拆迁双方和还可以选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理...


·产权调换补偿安置款置换的规定
    产权调换系指房屋拆迁过程中,由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋,被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算,分别作价,互找差价。
      拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
  ...


·对被拆迁房屋的面积如何进行判断?
    

南京劳动律师网
All rights reserved. njlvshi.cn
电话:025-86309110