拆迁评估的完善

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一、尽量使评估价接近公开市场价。

　　房屋征收应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被征收房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自愿;具有适当磋商期，而不是急于出售或购买;卖买双方可选择最合适价款交易。但落实公开市场价几乎不可能：房屋征收并非处于被征收人自愿，公共利益面前无法对抗;征收命令和法院判决生效后，被征收人必须在规定期限交出房屋，不能讨价还价;被征收人不可能控制安置补偿标准和评估程序，无法选择最合适出售价。如此特殊的交易条件和交易过程，再加以现行评估模式和评估方法存在诸多缺陷，很难形成公开市场和市场价格，故应当大力改革评估制度，尽量使评估价接近公开市场价，切实保障被征收人不因征收而降低先前生存条件。

　　二、评估模式应当市场化。

　　现行房屋拆迁评估分为两种模式：按政府指导价评估和按市场比较法评估，北京和上海是两种模式的典型代表。以货币补偿为例，北京住宅的评估模式为：(基准地价×容积率修正系数+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价，基准地价和基准房价由政府制定并定期公布;上海住宅的评估模式为：采用市场比较法，以拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例(包括房屋拆迁范围内的交易实例)，评估出房地产市场单价，货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。对比可见，政府制定基准地价和基准房价明显不合市场机制，不能准确反映房地产市场价，而且不能及时更新，如北京基准地价1993年首次发布，直到2002年才修订，该评估模式明显与市场机制严重背离;而市场比较法评估模式与市场机制接轨，评估结论趋向于公开市场价，应当大力推广。

　　三、引入多种评估方法。

　　房地产市场有比较法、成本法、收益法、假设开发法、综合评估等多种评估方法，应当根据房屋具体情况采用相应评估方法，《城市房屋拆迁估价指导意见》16条亦明确规定“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。市场比较法的估价结论接近公开市场价，应以尽量采用，但在估价时点近期没有交易实例可比较的，应当采用其他方法。拆迁商业用房，北京支付一次性停产停业综合补助费，上海采用收益法，房屋收益应按照房屋的租金收益确定，两地均采用“一刀切”方式处理，但商业用房至少可分为出租型、商业经营型、生产型三种，其未来正常受益具有较大区别，故应当区分评估。对于公益事业用房、房屋附属物和临时建筑，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其他方法估价的，可采用成本法估价。

　　四、减少无形制约，增强评估机构的市场性。

　　如果评估机构受到干预和制约，评估结论肯定显失公正。拆迁纳入房屋征收制度后，政府是征收的发动者和实施者，即使不予主动干预，评估机构仍然受到诸多无形制约，难以独立、自主、客观、公正地进行评估。无形制约包括：评估机构欲获取拆迁评估资格必须向政府申请核准，由政府认定和公布其评估资格;评估活动必须遵守政府制定的评估规则、技术规范，某些省、市还必须使用政府公布的基准地价和基准房价;政府是征收发动者，自然也是委托人，评估机构的报酬来源于委托人支付。减少和摆脱无形制约不可能一蹴而就，必须循序渐进，除评估模式市场化，引入多种评估方法等措施外，还应当将房地产评估管理模式由行政管理逐步纳入行业管理，由行业协会核准评估资格、制定评估规则、发表市场信息和惩戒评估机构

·拆迁评估报告的要求
    首先，评估机构必须是依法设立的；其次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同；再次，评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察，采用市场比较法等方法作出评估报告；最后，评估报告的形式必须合法，有至少2名专职注册房地产评估师签字。...

·拆迁评估的完善
    一、尽量使评估价接近公开市场价。

　　房屋征收应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被征收房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自愿;具有适当磋商期，而不是急于出售或购买;卖买双方可选择最合适价款交易。但落实公开市场价几乎不可能：...

·拆迁评估价格的执行
    拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。 　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。 在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。 　　二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本。控制补偿标准、降低拆...

·产权调换补偿安置款置换的规定
    产权调换系指房屋拆迁过程中，由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算，分别作价，互找差价。
      拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
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·被拆迁房屋拆迁面积和性质的认定
    委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。...

·选择房屋估价机构的程序
    一、发布通知

　　房屋拆迁项目确定后，由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布，报名时限不得少于3日。

　　二、估价申请

　　拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承担的业务范围进行评估申请，向房屋拆迁单位递交《房屋拆迁估价申请表》。《房屋拆迁估价申请表》示范文本，...

·拆迁房屋性质和面积的认定
    建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房...

·对被拆迁房屋的面积如何进行判断？