拆迁估价报告的救济

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在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中，当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的，可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权，具体如下：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程；拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估；拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告；拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定；估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。



　　也就是诉讼过程中申请重新鉴定，即重新估价，法院委托估价相对而言公正许多，司法鉴定的法律制度是比较完善的。在行政诉讼中，被告在行政程序中采纳的证据存在问题，如属于严重违反法定程序收集的证据，或者鉴定结论错误、不明确、不完整，难以判断案件事实，这类证据不能采纳。被告拆迁管理部门是把房屋拆迁估价报告作为被诉裁决行为证据，依据错误的鉴定报告当然会导致行政裁决被撤销。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条规定：原告或者第三人有证据或者有正当理由表明被告据以认定案件事实的鉴定结论可能有错误，在举证期限内书面申请重新鉴定的，人民法院应予准许；第六十二条规定：对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法；（三）鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。由此可见，当人民法院认为，符合以上条件，可以赋予拆迁人、被拆迁人申请重新鉴定的权利，当然，理由不充足将无法启动重新估价的程序。

一是看估价人员资格和估价机构资质是否合法，否则可以不具备鉴定资格否定估价报告；二是看估价机构产生程序是否公平、合理，有无存在严重违法；三是事实认定是否清楚，如房屋和土地面积、性质、权属、位置有无错误、遗漏；四是看估价方法是否合法，按照利益最大化原则选取估价方法，常用的是市场比较法，错误的做法是重置成本法估价；五是看周边房价，作为参考标准合理、合法性，有无明显偏离市场价。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。...

·产权调换补偿安置款置换的规定
    产权调换系指房屋拆迁过程中，由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算，分别作价，互找差价。
      拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
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·选择房屋估价机构的程序
    一、发布通知

　　房屋拆迁项目确定后，由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布，报名时限不得少于3日。

　　拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承担的业务范围进行评估申请，向房屋拆迁单位递交《房屋拆迁估价申请表》。《房屋拆迁估价申请表》示范文本，...

·拆迁评估价格的执行
    拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。 　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。 在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。 　　二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本。控制补偿标准、降低拆...

·对被拆迁房屋的面积如何进行判断？