房屋拆迁的评估

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目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方和还可以选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在的区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其他估价方法。

　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值

　　收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　房地产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选取最能体现房屋价值的估价方式，在不实用市场比较法的情况下，最好选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。选用的评估方法不同，必然会导致评估结果的不同，不正确使用评估方法也必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，引发拆迁纠纷。

·产权调换补偿安置款置换的规定
    产权调换系指房屋拆迁过程中，由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算，分别作价，互找差价。
      拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
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·对被拆迁房屋的面积如何进行判断？