购买二手房流程是怎样的

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

对于有购房需求但是购房资金又不足的人们来说，二手房是一个不错的选择。而不管是购买怎样的房产，肯定都是有一定流程的。那对于购房人来说，购买二手房流程是怎样的呢？请跟随我们一起在下文中进行了解吧。
一、购买二手房流程是怎样的
1、双方沟通。
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、签订合同。
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、申请房屋审查。
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即您所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用 房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款审核。
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、房款两清。
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二、购买二手房会涉及哪些费用?
在二手房交易过程中，如果交易双方仅对房屋的价款进行磋商，而未涉及其它，那在实际履行的过程中往往就会产生争议，甚至最终使交易无法完成。所以，我们必须重视除房款以外的其它与房屋交易和使用有关的费用及其承担问题。
房屋属于不动产，除了价款以外，还涉及一些其它的相关费用，主要分两类：
1、二手房交易过户所产生的税费，这是不可避免的。
这类的税费可能包括契税、印花税、营业税、个人所得税等等，如果原房产是非商品房可能还涉及缴纳土地出让金的问题。
上述税费按规定是分别由买卖双方承担的，税费的项目和标准各地可能有所不同，且随着时间的变化，相关征收政策也可能不同。取得产权的时间长短、二手房的类型(经济适用房、商品房、普通住宅、别墅)也可能影响税费标准。准确数额建议在交易时，直接向当地房地产交易管理部门和税务部门确认。
2、原房主在占有、使用房屋过程中所产生的相关费用。
房屋在使用过程中还会发生很多其它相关费用，如物业费、水电费、有线电视费、电话费，这些费用如果存在原业主欠费的情况，可能会给新的业主带来一定麻烦。
所以，从购买者的角度讲，应该在购房时确定是否存在上述欠费，如有欠费，一般约定应该由原业主在一定时间内清结。且最好在合同中保留一定的尾款，解决上述事宜后再支付。
如果物业费和有线电视费已提前支付，也要明确购买者是否有义务向原业主再支付相应补偿。
另外，原业主的公共维修基金是否转给新业主，是否需要支付相应费用?这些都应该在合同中明确约定，可避免不必要的争议和交易风险。
生活中，有不少二手房交易所产生的税费以及其他之类的费用，都会变相的让购房者承担。且由于二手房本身的性质，二手房交易也存在着不少的风险，需要购房人谨慎防范。如果您决定购买二手房，在看房签订房屋买卖合同时都不能大意，以避免日后发生争议，给您带来了不必要的麻烦。

·二手房买卖常见的纠纷都有哪些
    实践中，最让购房者烦恼的事就是遇到二手房买卖纠纷问题。那么在实践中，二手房买卖常见的纠纷都有哪些呢？作为二手房的购房者，您一定要知道这些常见的购房纠纷，并学会避开这些纠纷，这样您才能顺利的买到称心如意的二手房。具体而言，二手房买卖一般有哪些纠纷呢？下面将为您做一个较为详细的阐述。 一、二手房买卖常见的纠纷都有哪些 (一)买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。 当事人为了促成...

·不知道大家在生活当中有没有遇到过这样一种情况，可能在购买新房
    不知道您在生活当中有没有遇到过这样一种情况，可能在购买新房以后还没有入住几天，房屋就出现了各种各样的漏水，或者是供热供暖系统等都停止作业的这样一种情况。其实如果真的遇到了，您也不要着急，因为国家关于工程质量是有最低保修期的。下面我们就给您介绍一下，房屋质量保修规定是怎样的? 一、房屋质量保修规定是怎样的? 建筑工程质量最低保修期限相关规定：《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正...

·租房找中介要注意一些什么
    租房找中介要注意一些什么1、找正规中介，看中介公司营业资质，可以网上查一下。2、尽量租房东的房子，不要租中介租过来的房子，确认签合同确认房东信息，房本，房东身份证复印件应该留存一份。3、认真看合同每一条款，对比建委网站公布的标准合同，有霸王条款不签约4、要明确违约责任，及押金退还条款，合同里都有，看好了再签合同，有些中介瞎写，不看后悔的是自己!5、要明确房子租赁期间产生费用由谁...

·哪些情形会导致房产无法过户
    购买的房产还是最终发现无法过户的话，对于购房者而言简直就是噩耗，毕竟办理不下来过户，意味着自己支付了房款之后，最终却无法从法律上面获得房产的所有权。因此作为购房者在购房之前最好就先了解一下哪些情形会导致房产无法过户，下面我们就来为你做详细介绍吧。 一、哪些情形会导致房产无法过户 房屋交易不仅流程多，暗含的陷阱也多，会导致房子无法过户的原因也多，提醒广大购房者需要注意以下12...

·合同到期租客要对房东提前多久说不租了？
    合同到期租客要对房东提前多久说不租了？ 一、合同到期租客要对房东提前多久说不租了？ 房屋租赁合同到期后承租人不租赁房屋的，要提前多少天通知房东是没有规定的，但一般是提前一个月通知房东。 《民法典》 第七百零四条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本...

·签租房合同需要注意什么
    签租房合同需要注意什么?1、签订房屋租赁合同是正式建立租赁关系的凭证。签订租约必须交验房屋分配单位核发的“房屋分配通知单”或“换房协议书”，必须交验本市居民正式户口，立约人以“房屋分配通知单”或“换房协议书的姓名为准。2、房屋合同契约要按照统一规定的填写方法填写，不得擅自变更。如有保留租金、合同厨房、而所或其他另有协议的内容，要在租约的“附记”栏内填写清楚，以免造成租赁纠纷。3...

·北京市政府开始征收房产税以后，对于房产税的具体规定
    北京市政府开始征收房产税以后，对于房产税的具体规定，引发了各企业家对于北京房产税的关注。其实，北京市属于我国房价名类前茅的，因此许多人会觉得可能房价的问题也会影响到税费的缴纳。房产税也是您必须要面对的一个问题。下面我们就为您介绍一下北京开征房产税的规定是什么? 一、北京开征房产税的规定是什么? 房产税缴纳办法 1、缴税时间： 房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日...

·买房的出资证明有哪些
    在共同出资买房的时候，最好是将房产登记在双方名下，不然的话日后容易产生不必要的法律纠纷。当然，要是只能登记在一方名下的话，则此时另一方最好能够提供买房的出资证明，否则的话自己的利益就有可能受到损害。那到底买房的出资证明有哪些呢？我们一起在下文中进行了解。 一、买房的出资证明有哪些 根据购房条件的要求，购房可以用现金、支票或银行转账等付款方式，因此，在收集买房出资证明时，需要按照...