二手房买卖中会有哪些陷阱

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

二手房买卖中会有哪些陷阱一、二手房买卖中会有哪些陷阱
1、 共有房屋买卖
现在有不少房屋的产权是两人以上共有的，按照我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”及相关法律规定，在协议签订前买方应去房地产交易中心调查该房屋的权属情况，了解产权人的信息，如有共有人的，签订房屋买卖合同时需要所有的共有人到场，不能到场的也应该要求出售人出具公证过的共有人委托其卖房的委托书，否则有可能导致房屋买卖合同无效的后果。
2、 房屋权利被限制的情况
如果房屋存在抵押登记、被司法机关查封或者其他被限制转让的情况的，那么房屋是无法过户登记的，还发生过签订合同时无限制过户情况，然而到交了钱去办理过户登记时发现房屋被查封、被抵押的情况，这时往往买方已经支付了一部分钱款，会处于进退两难的地步。
所以建议买家尽量缩短支付首付款和办理过户登记之间的时间，最好是约定在去房地产交易中心办理过户登记的当日支付首批房款，此外需强调的是房产交易中心出具的收件收据并不是产权证，在收到收据到房产交易中心办出产权证中间往往有几天的时间，在这期间如出现司法机关查封等限制转让情况会导致产权证无法办出，所以最好约定在收到产权证日支付余下的房款。
3、 房屋是否存在租赁关系
我国法律规定买卖不破租赁且房屋承租方有优先购买权，所以买家在购房前应当去实地看房，并了解清楚房屋是否有租赁情况，否则可能导致买了房却无法入住(承租人租期未到)，还有可能因承租人提出要行使优先购买权而导致房屋买卖合同无效的情况。
4、 购得的房屋内有他人户口
曾有多名当事人向笔者咨询，在买下房屋并入住后发现房屋内有他人的户口，然而因我国法院对要求他人迁户口的案件往往不予受理或裁定驳回起诉，而公安机关也无权主动迁走他人户口，故此时买房人往往也无计可施。笔者建议买房者应在签订合同前自行或委托律师查明房屋内户口情况，并要求卖方在合同中写明迁走户口的时间和违约责任，或者写明在卖方迁出户口后才支付首期款，以此督促卖方尽快的迁出户口。
5、 房屋的“到手价”和“成交价”
买房者签合同时一定要弄明白两者的区别，“到手价”是卖方实际到手的价款，此外所有的税款、中介费用等均由买家来实际支付。而“成交价”则是买方支付给卖方的价款，卖方自行承担税费和中介费等费用。在签订“到手价”的情况下，买方应去房产交易中心了解税费的计算方法和政策动向，不能简单的听信中介方的计算结果，否则到时发现税收和中介费超过自己的预算时就悔之晚矣。
二、二手房买卖需注意哪些问题
1、原户主户口是否已经迁走?
户口不仅关系到房屋的居住人的各种缴费因素，更对房东的孩子入学升学等起着至关重要的作用，尤其是今后房屋遇到一些不可测因素如动拆迁问题，由于前业主户口没有迁走，那么麻烦就大了，因为动迁补偿款是按砖头和人头来补偿的，原业主的户口也享有补偿的资格，如果原业主一定要补偿，新业主也不能拒绝。其次是按户籍规定原业主的户口不迁走，新业主的户口迁不进去。
2、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?
煤气的更名手续不可不办，除了缴费因素之外，包括煤气的保险和出现意外事故的受益人都取决于煤气账单上的名字，因此新业主在验收购买的二手房屋时切记要去煤气公司办理更名手续。办理更名手续时前业主有无煤气欠费也一目了然。
3、是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用?
新业主进房前还要与前业主一起前往物业公司办理户名变更手续，前业主在房屋内居住多年，是否有欠缴的物业管理费和维修费应该与前业主一起去物业公司当面结清。如果新业主忽略不去，那么前业主与物业公司的费用纠纷就会转嫁到新业主头上，而且这笔费用迟早要交，如果不交，新业主的房屋将不能进行买卖交易。
在二手房交易较为低靡的状况下，许多房产中介的“成交”愿望空前强烈，导致中介方往往不提或少提交易的风险。所以在二手房买卖过程中，买方需持谨慎的态度，尤其要小心以上提到种种的“陷阱”。

·一、打房产官司律师费多少钱？
    一、打房产官司律师费多少钱 （一）、按照涉案财产收费 不同地区、不同案情、不同标的、不同律师的价格都不同的。房产纠纷律师收费标准如下： 1.不涉及财产关系或争议标的在10万元(含10万元)以下的，每件收取基本代理费1000-8000元; 2.涉及10万元以上财产关系的，除收取基本代理费外，另按争议标的大小，分段累计收费： 10万元以上—50万元部分(含50万元) 4-...

·政府征用房屋补偿标准是什么？
    政府征用房屋补偿标准是什么？ 一、政府征用房屋补偿标准是什么? 1、搬迁费补偿标准 被征收住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，搬迁费每户按500元补偿;40平方米以上的，每增20平方米增加补偿100元(不足100元按100元计算);但补偿最高不超过1000元/户。 被征收非住宅房屋50平方米(含50平方米)以下的，搬迁费每户按400元补偿;50平方米以上的，每增5...

·房屋质量有问题能否退房
    购房时，面对林林总总的法律问题，购房者往往一筹莫展，比如，房屋质量有问题能否退房呢？其实，对于购房者来说，退房无疑是在买到质量不合格的房屋时最有效的保护自身利益的手段，那么根据法律的规定，购房者退房的愿望能实现吗？我们一起在下文中进行具体了解。一、房屋质量有问题能否退房房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是...

·房屋拆迁没有房产证能否拿到补偿金?
    房屋拆迁没有房产证能否拿到补偿金? 1、看房子的建造时间 有的被拆迁的房子是在2008年之前建的，在2008年的时候出过一个相关政策，就是在08年之前建造的房子，即使没有房产证也能得到全款赔偿，但如果是08年之后建造的房子，没有房产证的话，只能得到一部分的赔偿，是不会有全额赔偿的，所以08年是一个分水岭，大家可以参照自己的情况对比一下。 2、没有房产证 一般来说，只要是...

·在我国，两限房是指国家推出的限房价、限套型的普通商品住房，但
    在我国，两限房是指国家推出的限房价、限套型的普通商品住房，但是两限房在本质上和廉租房以及公租房是有区别的。我们都知道，廉租房和公租房是可以对外进行出租的，因此有一部分在北京市外来务工的人员，肯定就比较关心北京两限房出租政策是怎么规定的?关于这一问题，您可以跟随我们的脚步一起来了解一下。 一、北京两限房出租政策是怎么规定的? 1、北京市两限房禁止擅自出租。根据北京市住建委相关负责...

·离婚时没取得房产证的房子如何分
    离婚时没取得房产证的房子如何分一、如果在离婚时没拿到房产证的，法院在离婚判决时将会对房产不予处理。 按照目前的情况，要是在离婚时还没取得房产证的大部分是由于现在房子还在还贷中，因此还没拿得房产证。这种情况下，离婚时想要分割房产的话，不管是夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或者是说一方用个人财产还贷的，只要尚未取得房产证的房屋，法院在离婚判决时将会对房产不予处理。 二、离婚...

·签了购房居间合同,有效吗？
    签了购房居间合同,有效吗？ 一、居间合同的概念 居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。 根据《中华人民共和国合同法》 第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者...

·为追究更高的房价，有的开发商在与第一个购房者就房屋买卖达成一
    为追究更高的房价，有的开发商在与第一个购房者就房屋买卖达成一致之后，又与出价更高的购房者之前进行商品房交易。这在法律上面属于一房二卖，开发商的行为是违法的，同时也会对购房者利益造成损害。那实践中该怎样预防开发商一房二卖才好呢？现在就让我们为你做详细解答吧。 ? 一、怎样预防开发商一房二卖 （一）买房前： 1、了解开发企业的资质、信誉度等。2、看开发企业的开发经营资质是否合法...