合理对价的认定

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：



1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。



2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。



关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。



3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

·结婚5年离婚财产怎么分配
    结婚5年离婚财产怎么分配 1、根据《民法典》第一千零八十七条第一款规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 2、夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。 3、离婚时，原为夫妻共同生活...

·一般夫妻一方要求离婚
    一般夫妻一方要求离婚，另外一方坚决不同意离婚的，如果没有虐待、遗弃、严重的家庭暴力、一方和他人同居或重婚的，一般法院是不会判决离婚的。一般性的打骂、通奸、甚至嫖娼都不一定能在第一次离婚诉讼中解除夫妻关系。所以一方不同意离婚的，一般要经过两次诉讼，即第一次离婚诉讼判决不离后，在判决书生效满6个月后提起第二次离婚，不满6个月以同样理由同一事实提起离婚的法院不予受理。第二次提起诉讼离...

·自从国家出台明确的文件，鼓励有条件的城市开展租售同权试点后，
    自从国家出台明确的文件，鼓励有条件的城市开展租售同权试点后，一夜之间，租售同权成为了房地产市场上热议的焦点。这个同权其实主要是子女受教育权。如今在租售同权概念的影响下，很多人纷纷购买公寓，那么，租售同权买公寓有好处么?下面我们跟随我们了解下相关知识。 一、租售同权买公寓有好处么? 租房与买房居民享同等待遇，通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保证当事人的合法权益，建立稳定租期和...

·抚养费给付期限的原则是如何规定的
    ?抚养费是指父母给予未成年孩子的生活、读书等所需的费用。在夫妻双方离婚之后会对孩子的抚养费进行商议或者判定，在双方认定之后会按照月或者年的方式支付孩子抚养费，那么抚养费给付期限的原则是如何规定的呢？请阅读下面由网站我们为您带来的文章进行相关了解。 一、抚养费给付期限的原则是如何规定的 1、原则期限： 根据子女成年的含义，原则期限一般是支付到子女18周岁为止。如果子女16周岁以...

·家庭中被家暴了怎么办？
    家庭中被家暴了怎么办？家庭暴力直接作用于受害者身体，使受害者身体上或精神上感到痛苦，损害其身体健康和人格尊严，我们在家庭生活中，被家暴了怎么办呢?我们需要需找法律的力量，保护自己的权益。家庭暴力不仅仅是家庭矛盾，更不仅仅是家务事，而更是一种违法的行为。遭遇家暴怎么办?如何最大限度保护自身权益?家庭暴力不是家务事，而是违法行为;希望每一个公民或组织发现他人遭受家庭暴力时，都应通过...

·向法院提出离婚诉讼几天可以开庭，程序是什么？
    生活中的柴米油盐酱醋茶往往会消磨掉感情，也有可能是由于财产纠纷、家庭暴力等情况，有些夫妻会因为日子过不下去而走上离婚诉讼的道路，但他们中的大多数都对离婚诉讼不太了解，向法院提出离婚诉讼几天可以开庭，程序是什么？下面跟随我们一起来了解下吧。 一、法律没有明确规定，实践中也有长有短，但通常程序是： 从您向法院递交起诉状那天起，法院必须在7日内决定立案或不立案。一般只要你起诉状上写明...

·未婚先孕违法吗 是否违反法律规定
    一、未婚先孕犯法吗? 未婚同居时间较长的，难免会孕育出新的生命。很多人会问：“未婚先孕犯法吗?”，可以很肯定地告诉您未婚先孕不违法。 但是，未婚先孕带来的问题也颇为严肃——孩子在出生前办理准生证及出生后的户口办理都会带来很大的麻烦。所以，此时既然未婚同居有了孩子，双方应该是将对方作为终生伴侣来对待的，哪怕为了孩子也还是需要办理结婚登记的。办理结婚登记并不麻烦，想要了解结婚登...

·离婚财产分割起诉费是多少
    离婚财产分割起诉费是多少 法院收取离婚案件的受理费为，每件交纳50元至300元。涉及财产分割，财产总额不超过20万元的，不另行交纳;超过20万元的部分，按0.5%交纳。离婚财产分割如果不能通过私下协商解决，可以采取诉讼手段来分割。 财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳： 1.不超过1万元的，每件交纳50元; 2.超过1万元至10万元的部分，按照2...