房屋的土地使用权是多久

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

房屋的土地使用权是多久 一、房屋的土地使用权是多久
由于商品房的土地所有权归国家所有，买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权 (支付的房价实际上就包括了二者)，所以土地使用权能用多长时间就关系到购买人的切身利益。法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，即居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
按照新颁布的《物权法》的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，住宅用地的产权人可以对土地永久使用，享有永久土地使用权;对非住宅用地(也就是指五十年和四十年出让期限的用地)仅仅规定了“依照法律规定办理”。将来制订的法律如何规定非住宅用地的续期问题还是个未知数，但根据物权法可得出的结论是：非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。
二、购房前如何弄清土地使用权
在购买房产时要特别注意土地使用权的问题，重点要弄清以下几个问题：
(一)住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“类型”是“住宅”，并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。因为土地用地为“综合用地”的，仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房，也就是通常所说的商住楼，这类房屋虽可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。
(二)土地使用权年限并非从办产证时起算。土地使用权年限是从开发商拿地时起算，开发商从取得土地，再到施工建设，最后交房办小产证，至少要用两到三年时间，因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限，实际取得的只是剩余的年限。
(三)烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水。在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中，有不少项目因缺乏后续资金而停建。此后，经过项目转让，重新推向市场。房屋虽可重建，但土地使用权年限却不能延期，因此，这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。
(四)居住用地转为非居住用地。开发商尽管取得的是住宅用地，但要改变土地用途也并非不可能，根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。当然，有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求，但因城市规划进行了更改，加上有些楼盘长期处于烂尾状态，土地用途就有可能会改变。因此，时常会遇到这样的情况：房屋预售时土地是居住用地，取得小产证时土地却变成了综合用地。
(五)开发商就土地使用权问题应承担的违约责任。我国实行的是“房地相连”的制度，即房地产在转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由于法律实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例，因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别：如果签订房地产买卖合同时，开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况，则购买人不能要求开发商承担违约责任。如果签订房地产买卖合同时，合同中明确约定了土地的用途及年限，而在此后未经购买人认可而进行了变更，不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更，由于合同的相对性，开发商均应就此向购买人承担违约责任。
实践中，需要根据房屋的具体性质才能确定房屋的土地使用权是多久。若属于民用住宅的话，那么土地使用权期限为70年，但要是商用住宅的话则土地使用权的期限为40年。当土地使用权到期之后，则可以通过交纳土地出让金等方式，继续使用房屋所占的土地。

·农村宅基地纠纷都有哪些
    一、农村宅基地纠纷都有哪些 1、土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷; 2、未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷; 3、争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷; 4、建房户私下调换宅基地引发的纠纷; 5、用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷; 6、未经共同使用人同意，部分共用人擅自使用共用的宅基地而引发的纠纷;...

·国有土地使用证个人的办理流程是怎样的？
    一般来说，在城镇地区的土地的所有权都是属于国家的，但是为了防止土地资源被荒废，公民可以通过合法的方式，获得一定面积的土地，此后，为了防止其他的民事主体就土地的所有权主张权益，会按照国有土地使用证个人的办理流程的规定，办理土地使用证。 一、国有土地使用证的重要性 《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。《国有土地使用证》不仅...

·最新河南省郑州市上街区征地补偿标准
    最新河南省郑州市上街区征地补偿标准 　　为了加快城市建设步伐，保护拆迁人与被拆迁人的合法权益，河南省相继公布了《河南省城市房屋拆迁管理条例》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》、《关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题的通知》(郑政文〔1993〕144号)、《郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿安置标准有关问题的通知》(郑政文〔2004〕87号)和《河南农村宅基拆迁...

·山东省集体土地上房屋征收与补偿条例
    山东省集体土地上房屋征收与补偿条例 第一章　总　则 第一条，为了加强土地征收管理，规范土地征收程序，维护被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人的合法权益，保障经济社会协调发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。 第二条，本办法适用于本省行政区域内的土地征收活动。 第三条，本办法所称土地征收，是指根据经济社会发展等公共利益需要...

·山西征地补偿的标准是多少？
    山西征地补偿的标准是多少？ 在现代这个社会，很多人关于征收土地补偿费用这个事情与政府发生了争议，有的甚至是诉诸法庭，其实，我国关于征收土地补偿费用的标准有着法律规定。那么，山西征地补偿1995年的标准是多少？接下来我们将为您详细的介绍一下山西征地补偿1995年的标准是多少这个问题以及与其相关的一些事项。 一、征地补偿费的计算方法 征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府...

·土地使用权终止的原因是什么？
    土地使用权终止的原因是什么?《城市房地产管理法》规定了导致受让人土地使用权终止的四种原因：(1)使用年限届满《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”(2)根据社会公共利益的需要而提前收回《城市房地产管理法》第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地...

·农村离婚财产土地可以分割吗
    (一)以家庭承包方式承包的土地，在离婚进行分割时，应按照以下方式分割：首先，如果婚后一方的户口迁入新居住地，其在原居住地已经承包而新居住地没有分配其承包土地，原承保的土地不会收回，同时也不享有另一方婚前取得的土地承包经营权。但是，如果夫妻在共同生活期间，对居住地承包的土地共同经营、管理，所获得收益应确认为夫妻共同财产。在处理时，地上附着物的所有权以及其他收益，应作为夫妻共同财产...

·国家规定征收土地价格是多少？
    国家规定征收土地价格是多少？今年来，由于加快了新农村和城市建设步伐，对城区进行规划统一管理，抑或是进行水电水利工程建设，不少土地需要进行征收。那么如果要对土地进行征收，就涉及到征收补偿了。毕竟如果自家或者集体的土地被征收，必然会影响到自身或集体的利益了。然而很多人人对征收补偿标准不是很了解，具体国家规定征收土地价格有没有一个标准呢？一、土地征收补偿标准征收农用地的土地补偿费、安...