企业获得拆迁补偿前提条件是什么？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

企业获得拆迁补偿前提条件是什么？

在拆迁问题上，一些企业主又害怕拆迁，拆迁后确实影响企业的正常的生产，关键时候可能决定一个企业的前途命运，有的一些企业主有希望拆迁，通过拆迁能够获得一笔比较客观的拆迁款，通过这笔拆迁款能够盘活一个企业或者给企业带来更大的发展。那么企业能不能得到补偿呢?企业获得拆迁补偿前提是什么呢?? ?

一、相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十二条规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。

二、企业拆迁补偿费用构成

企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：

1、拆迁资产补偿费用

拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。

(1)经营场地补偿

企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

(2)房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

(3)设备补充费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

2、停产停业损失

停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。

该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是拆迁律师维权的重中之重。

《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

3、拆迁补偿费用

拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

(1)设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

(2)解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

4、基于拆迁政策发生的奖励费用

基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

三、企业获得拆迁补偿的前提条件

从拆迁政策我们可以看出。企业获得拆迁补偿的前提条件有一下几个方面：

1、在拆迁范围内

如果企业没有在拆迁范围内，就涉及不到拆迁问题。这个是最大的前提。

2、拆迁资产补偿费用判断

1)是否占有一定的经营场地在拆迁范围内;

2)经营场地上是否有永久或半永久行的房屋或建筑物;

3)设备等是否需要重新迁移安装;

3、拆迁是否造成了企业的停产;

4、有没有雇佣工人，并因拆迁停工需支付给工人的费用;

本文介绍了拆迁的相关规定，以及拆迁款的补偿标准，并进一分析了企业获得拆迁补偿前提条件。在现实生活中，作为企业主应主动响应拆迁号召，也应切实实事求是的评估因拆迁给自己企业造成的损失，提出合理的补偿要求，不能因一己私利，给国家或集体的项目规划造成比必要的损失。

·公司法对股东出资的规定是什么?
    公司法对股东出资的规定是什么？我们知道我国的经济在不断的发展，很多的企业公司也在不断的发展，在公司的发展过程中通常都是通过融资再融资的方式来壮大自己的实力，在激烈的市场经济竞争中如果不及时的壮大自己的实力就会被淘汰，有时候会涉及出资的情况，那公司法对股东出资的规定是什么？下面就详细介绍。公司法对股东出资有什么规定公司法法规公司法司法解释《公司法》规定，有限责任公司股东的出资方式...

·有限责任公司的设立条件有哪些
    有限责任公司的设立条件有哪些?我国公司的形式主要是两种有限责任公司和股份有限公司，这对不同类型的公司，法律中规定的设立条件不一样。如果设立公司的时候不满足《公司法》中规定的条件，那自然就无法顺利设立。究竟法律中规定的有限责任公司的设立条件有哪些?我们为你做详细解答。 有限责任公司的设立条件有哪些？ (1)股东符合法定人数。 法定人数是指法定资格和所限人数两重含义。法定资格是指国...

·分公司以自己的名义对外签订合同是否可以
    分公司可以对外签订合同。《公司法》第14条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”分公司，在业务、资金、人事等方面受总公司的管辖，在法律上不具有法人资格，从根本属性上来讲，其属于总公司的一个分支机构。分公司虽然没有独立的财产和法人资格，但只要分公司经过工商部门的登记后，领取了营业执照，分公司...

·分公司和总公司签订技术合同合法吗？
    分公司和总公司签订技术合同合法吗?不合法，分公司签订合同的能力取决于分公司是否有法人资格。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。因此只有具备法人资格的分公司对外签订的合同是有效的，不具备法人资格的分公司对外签订的合同一般认为无效，由此产生的财产责任，分公司有财产能力的应自行承担，没有财产能力的由总公司承担。二、注册分公司需要哪些资料根...

·国有企业拆迁标准是什么？
    国有企业拆迁标准是什么？ 拆迁想必您都有所了解，小到农村房屋拆迁，大到国有企业拆迁，不论是哪一种您都非常关注拆迁补偿款问题，前段时间有网友向我们咨询国有企业拆迁补偿问题，下面我们告诉你在国有企业拆迁中的标准是什么?范围包括哪些? 一、国有企业拆迁补偿种类 (一)土地、房屋价值补偿 土地房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆...

·证券公司并购重组业务管理方法 证券公司并购重组业务 管理方
    证券公司并购重组业务管理方法 证券公司并购重组业务 管理方法 一、总　则 第一条为了规范证券公司、证券投资咨询机构及其他财务顾问机构从事上市公司并购重组财务顾问业务活动，保护投资者的合法权益，促进上市公司规范运作，维护证券市场秩序，根据《证券法》和其他相关法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条上市公司并购重组财务顾问业务是指为上市公司的收购、重大资产重组、合并、分立...

·公司收购的流程是怎样的
    公司收购的流程是怎样的公司收购是指股权收购,指向目标公司的股东购买股份,进而获取目标公司的全部或部分股份,取得对目标公司的控制权。那么您知道公司收购的流程具体是怎样的吗?接下来，我们将围绕这一问题为您做简要分析，希望可以为您提供一些帮助。 1、收购方的内部决策程序 公司章程是公司存续期间的纲领性文件，是约束公司及股东的基本依据，对外投资既涉及到公司的利益，也涉及到公司股东的利益...

·公司法对股东的规定权利有哪些？
    公司法对股东的规定权利有什么?1、知情质询权《公司法》规定，有限责任公司股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告;股份有限公司股东有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告，对公司的经营提出建议或者质询。2、决策表决权股东有权参加(或委托代表参加)股东(大)会并根据股份...