企业获得拆迁补偿前提条件是什么？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

企业获得拆迁补偿前提条件是什么？

在拆迁问题上，一些企业主又害怕拆迁，拆迁后确实影响企业的正常的生产，关键时候可能决定一个企业的前途命运，有的一些企业主有希望拆迁，通过拆迁能够获得一笔比较客观的拆迁款，通过这笔拆迁款能够盘活一个企业或者给企业带来更大的发展。那么企业能不能得到补偿呢?企业获得拆迁补偿前提是什么呢?? ?

一、相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十二条规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。

二、企业拆迁补偿费用构成

企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：

1、拆迁资产补偿费用

拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。

(1)经营场地补偿

企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

(2)房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

(3)设备补充费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

2、停产停业损失

停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。

该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是拆迁律师维权的重中之重。

《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

3、拆迁补偿费用

拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

(1)设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

(2)解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

4、基于拆迁政策发生的奖励费用

基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

三、企业获得拆迁补偿的前提条件

从拆迁政策我们可以看出。企业获得拆迁补偿的前提条件有一下几个方面：

1、在拆迁范围内

如果企业没有在拆迁范围内，就涉及不到拆迁问题。这个是最大的前提。

2、拆迁资产补偿费用判断

1)是否占有一定的经营场地在拆迁范围内;

2)经营场地上是否有永久或半永久行的房屋或建筑物;

3)设备等是否需要重新迁移安装;

3、拆迁是否造成了企业的停产;

4、有没有雇佣工人，并因拆迁停工需支付给工人的费用;

本文介绍了拆迁的相关规定，以及拆迁款的补偿标准，并进一分析了企业获得拆迁补偿前提条件。在现实生活中，作为企业主应主动响应拆迁号召，也应切实实事求是的评估因拆迁给自己企业造成的损失，提出合理的补偿要求，不能因一己私利，给国家或集体的项目规划造成比必要的损失。

·企业买卖发票罪多少入罪？
    买卖发票罪多少入罪?非法出售普通发票50份以上的，应予追诉。这里的“普通发票”是指不能用于骗取出口退税、抵扣税款的普通发票，但发票本身是真的。如果出售的是假发票，则不按本罪处理.构成犯罪需要追究刑事责任的，应当以出售非法制造的发票罪立案追究。无论行为人是一次还是几次实施非法出售普通发票的行为，只要发票数量累计达到50份以上的，公安机关就应当立案侦查。出售后他人是否使用，是否牟利...

·企业是否有强制拆迁的权利?
    企业是否有强制拆迁的权利? 一、企业是否有强制拆迁的权利 企业是没有强制拆迁权利的。被征收人不愿意签订拆迁补偿协议的，房屋征收部门会作出征收补偿决定，被征收人不执行征收补偿决定的，征收部门可以向法院申请强制执行。所以一般只有法院有强制拆迁的权利。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房...

·妨害对公司的管理秩序罪刑法规定是什么？
    公司在商业竞争中，如果掌握不好度，就会陷入妨害对公司的管理秩序罪的陷阱。所以，企业管理者了解妨害对公司的管理秩序罪的有关规定十分必要。那么，妨害对公司的管理秩序罪刑法规定是什么？为此，我们在下文中整理了该问题的相关资料，希望对您有所帮助。 妨害对公司的管理秩序罪刑法规定是什么？ 妨害对公司、企业的管理秩序罪 第一百五十八条 申请公司登记使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段...

·关于公司法技术投资需承担的风险有哪些
    关于公司法技术投资需承担的风险有哪些？ 新公司法的出台已经过了好几个年头，技术投资热门而又复杂，仅凭条文难以解读其中的重要信息，投资需要注意什么，如何规避风险，如果做投资选择不了解这些，怎么能是一个合格可靠的投资人呢？那么本文关于公司法技术投资的一些方面做了详细的介绍。 我国现行《公司法》和相关企业立法均允许出资人以专有技术作价出资。由于专有技术相对于其他资本的特有性质，...

·公司注册资金怎么算
    公司注册资金怎么算现在不少人开始自己创业，注册公司的时候，或许您会遇到关于注册公司资金的问题，如公司注册资金怎么算的，是现金还是实物变值?在下文中对这个问题进行了相关介绍，请您往下阅读。 一、公司注册资金定义 公司注册资金，是指设立企业在银行行政管理机关登记的资本总额，即投资者认缴的全部出资额。 二、公司注册资金计算的相关规定 依据新公司法的规定如下: 第二十六条 有限责任公司...

·公司法中表决权的行使方式？
    公司法中表决权的行使方式有哪些 一、公司法中表决权的行使方式有哪些 1、按出资比例行使表决权。《公司法》规定，股东会作出决议时，按股东出资比例行使表决权。 2、一人一票的表决方式。《公司法》规定，董事会在议事时实行一人一票的表决方式。 3、累计投票制。享有的表决权数等于所持有的股票数乘以待选的董事或监事人数。 以上三种表决方式，在《公司法》中有相关规定。如果企业章程规...

·公司股权质押怎么执行，其效力如何 公司对于老百姓来讲并不陌
    公司股权质押怎么执行，其效力如何 公司对于老百姓来讲并不陌生，但是对于公司股权质押则会感到非常陌生，作为一个公司的股东，必须得对公司股权质押怎么执行有所了解，因为我们知道股东作为公司的一员，股权是股东存在的凭证，一个公司的运行关乎股东的利益，那么今天，针对公司股权质押怎么执行做了相关归纳，希望对股东有所帮助。 一、公司股权质押的概念 所谓股权质押，是指以债务人或第三人的股...

·我公司随意降我薪水违法吗？
    我公司随意降我薪水违法吗 ?公司要降低员工薪水，法律上没有禁止性规定，只不过需要遵守限制性条款，按照法定程序来。不过，因为实际中各种情况不同，有些公司随意降低员工薪水，这一行为违不违法，首先得按照下面的判断来。 先判断降低薪水是否属于变更劳动合同： 1、公司在招聘劳动者签订的劳动合同时，已经跟劳动者事先说明了日后会有调薪的可能的。 2、公司自身有完善并依法生效的薪酬制度...