如何购买回迁房?回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

如何购买回迁房?回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势，但因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。这就要求在实际购买回迁房的时候注意其中的一些事项了，下面我们就来告诉您买卖回迁房有什么注意的。

一、如何购买回迁房?

(一)回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造房屋不是本文讨论的范围。

(二)未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效?只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。

另外，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳，一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。

二、购买回迁房要注意哪些问题?

对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。

(一)一定要约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

(二)严防“一房多卖”的发生

回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。

(三)买方不要一次性付全款

没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

(四)要求卖方的配偶签名

实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

综上可以看出，未取得房产证回迁房买卖合同是有效的，但是与期房转让一样存在着一定的风险，如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房，建议最好考虑清楚，必要时可以先咨询一下房产方面的专业律师。至于如何购买回迁房，上文中我们也作出了解答，要是还有不清楚的，请直接来电咨询我们的在线律师。

·土地承包家庭纠纷怎么解决
    土地承包家庭纠纷怎么解决 一、土地承包的定义 农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。 二、土地承包家庭纠纷怎么解决 我国的土地流转是建立在《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的法律基础上进行...

·璧山县征地补偿安置实施办法
    璧山县征地补偿安置实施办法 璧山县征地补偿安置实施办法 第一章 总则 第一条 为加强征地管理，促进经济发展，稳定社会秩序，维护被征地单位和个人的合法权益，保障征地工作顺利进行，根据《重庆市土地管理规定》(重庆市人民政府令第53号)、《重庆市征地补偿安置办法》(重庆市人民政府令第55号)、《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府发〔2008〕45号)以...

·监外执行去了外地怎么办理？
    监外执行去了外地怎么办理?监外执行的人要去外地长住的，必须按照程序取得矫正机关的同意。我国刑事诉讼法第二百五十八条规定，对被判处管制、宣告缓刑、假释或者暂予监外执行的罪犯，依法实行社区矫正，由社区矫正机构负责执行。《社区矫正实施办法》对此有如下规定：第十三条社区矫正人员未经批准不得离开所居住的市、县(旗)。社区矫正人员因就医、家庭重大变故等原因,确需离开所居住的市、县(旗),在...

·最新江西省瑞金市征地补偿标准
    最新江西省瑞金市征地补偿标准 最新江西省瑞金市征地补偿标准 　　江西省瑞金市土地共有四类： 　　一类土地：象湖镇、沙洲坝镇。 　　补偿标准：区片价（水田）：42465元/亩。菜地、果园、茶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘不低于42465元/亩；旱地、宅基地不低于28451元/亩；林地及其他农用地、集体建设用地不低于14862元/亩；未利用地不低于8493元/亩。 ...

·公司注册地址托管是什么意思？
    公司注册地址托管是什么意思？ 随着时代的进步，现在有很多创业的人，而对于哪些刚起步的创业者来说无疑是很艰难的。但是现在有了地址托管又称挂靠地址，它是对创业者而讲算是最省钱的方式创业，那么您知道公司注册地址托管是什么吗?它的优势是怎样呢?接下来，请跟随的我们一起去了解一下吧。 一、注册公司地址的含义 挂靠地址也叫地址托管或是无地址注册，就是企业不需要有正规的商用楼或是写字楼...

·云南省国土资源厅批准《昆明市征地补偿标准
    云南省国土资源厅批准《昆明市征地补偿标准（修订）》，各市政府下发相应的征地补偿标准，并确定时间开始执行。专业拆迁律师将云南省曲靖市马龙县最新征地补偿标准分享给您： 　　云南省曲靖市马龙县土地共有三类： 　　一类区片范围：通泉镇（县城规划区）。区片补偿标准：43875元/亩。 　　二类区片范围：旧县镇、王家庄镇（集镇规划区）以及南海子工业园区、小寨民营工业经济规划区、县城工...

·土地承包经营权采取互换效力是怎样的？
    土地承包经营权采取互换效力是怎样的？ 一、承包地互换的效力 农村土地承包法第四十条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”国家保护承包方“依法、自愿、有偿”地进行土地承包经营权的流转，互换是经营权权利主体发生变更的土地经营权流转，只要双方当事人意思表示一致，且不损害他人利益，即为有效。实践中，村民间互换土地，极少签...

·关于强征强 拆土地怎么办
    农民被强征土地怎么办当农民的土地被强征的时候，就可以马上和当地县政府反应，如果问题依然得不到解决的话，就可以和省级土地管理部门反应。根据《中华人民共和国土地管理法》的第四十五条规定：省级政府和国务院才具有征地权限，而市、县、乡等政府都是无权征地的。在农民没有签字的情况下，如果对土地进行强制征收的，征收行为是不合法的。无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批...