开发商延迟交房违约金怎么算？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

很多购房者买房就是为了更快住进新房，而不少开发商却以各种理由推脱责任，不按时交付房屋，这是令购房者颇为头疼的事。开发商延期交房违约金怎么计算？我们将在下文中为您解答。

一、逾期交房违约金标准的规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

二、逾期交房约定的违约金过高该怎么办?

我国《民法典》（2021年1月1日起实施）第五百八十五条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则，也就是说过分高于实际损失，确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”，那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的呢?

在司法实践中，各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失，一般都与守约方的实际损失相比。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”

然而真实情况是，如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点，因为很多时候无法认定购房者损失，没有一个度，也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

三、违约金调整中的举证责任分配

根据相关法律规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。

1、“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。

2、法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。因此，第一种观点实不足取。

以上就是我们为您带来的开发商延期交房时，关于违约金的计算内容。实践中，开发商逾期交房的话，业主可以要求退房，同时要求开发商承担违约责任。希望这些内容对你有所帮助，您如有不明白的地方，可以咨询网站相关律师，他们会根据您的情况，为您解决实际问题。

·一、小交通事故主责和次责有什么区别?
    一、小交通事故主责和次责有什么区别?小交通事故主责和次责的区别具体如下：1、所占比例不同主要责任和次要责任的比例并没有明确的规定，需要根据具体情况来分析，一般主要责任需要承担60%-100%的责任，次要责任需要承担10%-40的责任。2、赔偿的比例不同(1)在机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故的，机动车一方在交通事故中负主要责任的，承担80%的赔偿责任，机动车一方在交...

·天津交通违章罚款如何交？
    天津交通违章罚款如何交？虽然每一位朋友都不希望遇到交通违章的情况，但是有一些意外总会有人遇到，那么在天津，交通违章罚款要如何交呢?相信这是很多天津的朋友关心的问题。如果天津的朋友不慎遇到需要缴纳交通罚款的问题，一定要正确处理。下面我们一起看一下天津交通违章罚款如何交。 一、缴纳交通罚款的误区 很多人认为有违章没及时处理，就会有滞纳金产生，这其实是个误区。如果有了“电子眼”记...

·路口停车逆向行驶具体是怎么规定的？
    机动车在道路上行驶时需要遵守交通规则，这是我们在学习驾驶知识的时候经常强调的内容，但是在生活当中很多人并没有做到文明驾驶，相反还是有很多人因为种种原因去违反交通规则，那么下面我们一起来看看路口停车逆向行驶具体是怎么规定的吧。机动车逆向行驶是道路交通中比较严重的一种主观违法行为，轻则引起交通堵塞，降低道路通行能力;重则发生重大交通事故，一般逆行的情况分为以下几种：1、在划有道路实...

·车险先行赔付条件是什么?
    车险先行赔付条件是什么？车险先行赔付是有些保险公司车险行业较为重要的政策，这项政策执行已经有十多年时间，很多人对车险先行赔付条件不是很熟悉，即便是符合条件的车主也没有使用其条款，车险先行赔付其实是一项比较好的政策，对缓解车主经济压力，尽快拿到车险维修费用是非常有帮助的。 第一、涉事金额有严格限制 根据相关条款规定，满足车险先行赔付的条件必须要是涉事金额不超过两千元。超过两千...

·一、交通事故伤残等级及赔偿标准如何规定?
    一、交通事故伤残等级及赔偿标准如何规定? 伤残等级赔偿系数标准： 按一级伤残至十级伤残，划分为十级，赔偿系数从100%至10%，分十级逐级递减。 交通事故伤残指因道路交通事故损伤所致的人体残疾。包括：精神的、生理功能的和解剖结构的异常及其导致的生活、工作和社会活动能力不同程度丧失。根据道路交通事故受伤人员的伤残状况，将受伤人员伤残程度划分为10级。 赔偿项目及标准： ...

·高空坠物砸到汽车的话怎么办
    自己的汽车规规矩矩的停在小区之内，可能也就是回家拿个东西的功夫，下来就看到汽车被高空坠物砸的挡风玻璃直接碎成稀巴烂，这种经历我们相信有很多爱车人士都是感同身受的。甚至还有有避孕套从高楼中直接扔下来的砸坏汽车的这些真实的案例，那么，高空坠物砸到汽车的话怎么办?一、高空坠物砸到汽车的话怎么办?1、高空坠物砸坏车辆的，应当由坠落物的所有人、管理人或者使用人承担侵权责任。2、对此情况需...

·所要补交的信息：
    所要补交的信息： 1、身份证号码; 2、姓名; 3、有社保卡的需要社保卡的电脑号; 4、需要补交的时间段; 5、时间为当天成功补交(每月1-15号)。 二、办理社保卡： 1、办理社保卡用的相片回执单，在打清单时，交付我工作人员; 2、由办理本人取卡，社保局受理费用20元; 3、由我处带取卡，本处将收取费用50元; 4、时间为一个月。 三、收费流程： 1、...

·交通事故打官司需要什么材料
    交通事故打官司需要什么材料 因交通事故赔偿向法院起诉的，应该向法院提供的资料有： 诉状、原告和被告的身份信息证明(或工商登记资料)、交警的事故责任认定书或事故证明、对方的驾驶证和行驶证、保险公司的保单或承保证明、门诊病历、出院记录，以及你要求赔偿的所有经济损失的证明材料(如医疗费发票、交通费票据、误工费证明等)。 如果可能构成伤残的，可以在起诉的同时向法院提交司法鉴定申请...