房屋买卖中违约金过高，是否可以调整？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

1. 依据《合同法》及相关解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。

2.当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。当事人既约定违约金又约定定金的一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

3.当约定的违约金过分高于损失，违约方要求调低时，依据民事法律的举证责任的分配规则，应当由要求调整违约金的违约方负举证责任，但违约方要举证证明向对方的损失，有一定的难度：从客观上讲，要想证明合同相对方签订合同的真正目的、违约后的连锁反应及真实的损失情况等，违约方是不可能完全了解的，增加了违约方的举证难度；从主观上讲，违约方举证的损失越多，其承担的违约金就越多，对己不利，所举证证明的损失越少，对己越有利，若只根据违约方的证据作为调整违约金的依据，显然是不公正的。因此，在司法实践中，通常先将违约方所举的证据作为初步证据，若守约方没有异议，可依据违约方的证据调整违约金，若有异议，举证责任转移给守约方，限期举证，通过合理分配双方的举证责任，揭开因违约所造成实际损失的真正面纱，从而确定违约金是否在合理范围。

4. 签订合同后可以在合同中约定违约金以及违约金的金额和支付方式如果违约后不支付违约金的可以向仲裁机构申请仲裁或到法院起诉。

5. 尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定或解释，以上两条规定均体现了这样的原则，即违约金的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，但违约金毕竟是一种合同的违约责任，其惩罚性不能完全等同于侵权的惩罚性责任，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，应考虑公平原则，因此，法官在行使调整的自由裁量权时应体现此双重性

·刑法不承认事实婚姻吗？
    刑法不承认事实婚姻吗？是不会承认的；现在民法中不承认事实婚姻。只有经过结婚登记的才是婚姻关系，但是在刑法中认定重婚罪的时候是承认的。【法律依据】《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一千零四十九条??要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关申请结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。完成结婚登记，即确立婚姻关系。未办理结婚登记的，应当补办登记。《刑法》第二百五十八条...

·非事实婚姻是什么意思？
    非事实婚姻是什么意思?事实婚姻是一种婚姻关系存在的方式，广义指男女双方在主观上具有永久生活的目的，在客观上具有未经结婚登记机关登记，未领取结婚证即以夫妻名义同居生活的事实。狭义指没有配偶的男女双方，未经结婚登记，即以夫妻名义同居生活。非事实婚姻则与之相反，一般来说是指夫妻双方没有明确的夫妻生活关系，但是却有法律上的相关夫妻证明。自1994年2月1日以后，尽管我国《民法典》不再承...

·一、离婚怎么证明夫妻共同财产?
    一、离婚怎么证明夫妻共同财产? 1、离婚诉讼书证明有房产的，应提交房产证或购房合同、交款发票或出资证明; 2、离婚诉讼书证明有银行存款并申请法院调查的，应提交开户银行名称及银行帐号;证明有股票并申请法院调查的，应提交开户券商名称及股东代码、资金帐号;证明有车辆的，应提交行驶证、车牌号; 3、离婚诉讼书证明对方在公司拥有股权的，应提交该公司的工商登记情况、出资的证明等...

·重婚行为的类型有哪些
    重婚行为多数情况下都会构成重婚犯罪，而在定罪之前，需要先了解清楚重婚行为的类型有哪些，然后收集相应的证据，否则的话没有充足的证据证明对方重婚的，此时就要承担不利的后果。接下来，我们就来为你做详细介绍。 一、重婚行为的类型有哪些 重婚罪，是指有配偶又与他人结婚或者明知他人有配偶而与之结婚的行为。根据司法实践经验，重婚行为主要有以下几种类型：1、与配偶登记结婚，与他人又登记结婚而重...

·一、没登记重婚罪可以判定吗？
    一、没登记重婚罪可以判定吗重婚罪的认定先要认定是否是重婚，认定重婚，关键要看是否构成另一夫妻关系。依据有关司法解释，重婚有两种情况：一是法律上重婚(法学理论上称为“法律婚”)，指有配偶的人与他人登记结婚，指到婚姻登记机关进行结婚登记。二是事实上重婚(法学理论上称为“事实婚”)，即有配偶的人与他人以夫妻名义共同生活。二、重婚罪，必须符合以下三个条件中的一个：1.与配偶登记结婚，与...

·有肝硬化抚养权争夺是否会受到影响?
    有肝硬化抚养权争夺是否会受到影响? 未成年孩子会判给经济条件稳定一方，以利于孩子将来的成长。成年人会征求孩子的意见，法庭会尊重孩子自己的选择。肝硬化是临床常见的慢性进行性肝病，由一种或多种病因长期或反复作用形成的弥漫性肝损害。在我国大多数为肝炎后肝硬化，少部分为酒精性肝硬化和血吸虫性肝硬化。病理组织学上有广泛的肝细胞坏死、残存肝细胞结节性再生、结缔组织增生与纤维隔形成，导致肝小...

·什么是房地分离抵押
    1.“房随地走、地随房走”是我国《物权法》及相关法律的基本规则。 2.实践中，建筑物和建设用地使用权分离抵押的情形也不鲜见，主要包括建筑物或者建设用地使用权仅一项财产设定抵押，以及建筑物或者建设用地使用权分别抵押给两个不同的债权人两种情形。 3.不论何种情形，根据《物权法》第一百八十二条之规定，在当事人对抵押财产未作特别约定的情况下，应当认为房地一并抵押。也就是说，仅以建筑...

·父母离婚孩子抚养标准是什么
    父母离婚孩子抚养标准是什么通常只有在夫妻离婚的情况下，才会涉及到孩子抚养的问题，其中就包括了抚养权和抚养费两方面。要是一方实际获得了孩子抚养权的话，那另一方则需要支付相应的抚养费，并不能因此就免除抚养义务。那实践中父母离婚孩子抚养标准是什么呢?下文中我们为您做详细解答。 一、父母离婚孩子抚养标准是什么 在离婚案件中，抚养费不单指生活费，《婚姻法》解释(一)第21条明确规定，“抚...