商品房交付时需要注意什么

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

商品房交付时需要注意什么商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一，现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。
关于商品房交付时间：
《商品房买卖合同》第8条规定：“出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出，交付时间不是孤立去理解的，它与交付条件密不可分。
关于商品房交付条件：
《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下：
1、商品房经验收合格
(1)法律依据
“商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用;未经验收合格的，不得交付使用”。
(2)验收主体
按照上述规定，商品房验收的主体是房地产开发主管部门，验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。
(3)验收合格的时间
从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。
从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，为避免争议，我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》，后者为政府建设部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议广大开发商：如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。
2、商品房经综合验收合格
A、法律依据
根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。
B、验收内容
根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是：
程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容;城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁方案的落实情况;物业管理落实情况。
C、验收要求
根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件：
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求;住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全;各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平;拆迁居民已合理安置。
关于商品房交付通知方式：
《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见，开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中，一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》，我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜，这样便于今后查询。需注意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《入住通知书》，这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知，并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。
不仅仅是简单的交付要是给购房者，而是需要购房者对商品房的质量做出验收，若发现问题则可以要求开始即使进行整改，要是存在的质量问题严重影响了正常居住使用的话，则还可以要求退房。

·在发生交通事故之后，我们首先一定要保持冷静，然后一定要及时进
    在发生交通事故之后，我们首先一定要保持冷静，然后一定要及时进行处理事故，尤其是肇事司机千万不能逃逸。那么，交通事故在哪里处理呢?交通事故有哪些处理流程呢?下面，我们会为您带来相关的法律知识的介绍。 一、交通事故在哪里处理 交通事故处理后去事故认定书标明的地方交罚款，通常是交警队。交通事故赔偿，首先应由交警根据双发违章过错情节及过错与事故结果的因果关系对责任进行认定。对责任认定...

·交通事故一方逃逸怎么处理？
    现如今，交通便利度已经随着国家的发展和人们生活水平的提高而提高，随之而来的就是交通事故的频繁发生。当发生交通事故了之后，责任方承担责任是必须的，但是肇事者逃逸的事情也是有可能发生的。在这里，就来为你详细介绍一下交通事故一方逃逸怎么处理，以及他们将会受到的处罚。 一、交通事故一方逃逸怎么处理 1、公安机关及其交通管理部门接到道路交通事故报警，应当记录下列内容：(1)报警方式、报警...

·医保断交后必须补交吗？
    医保断交后必须补交吗？ 医疗保险现在已经成为了老百姓生活的重要组成部分，大大减轻了百姓看病的负担，但是生活中经常会遇到由于工作更换空档等原因造成医保断交的现象，那么您是否了解医保断交的利弊?是否可以补交?医保断交后必须补交吗? 养老保险是“部分积累制”，即用现在的钱养将来的老，要求基金长期平衡;而医疗保险是“现收现付”制，即用现在的钱看现在的病，要求基金当期平衡，统筹基金是...

·交通事故致人死亡一定负刑事责任吗
    交通事故致人死亡一定负刑事责任吗1、造成交通事故尚不够刑事处罚的，对其违章行为依照《中华人民共和国道路交通管理条例》和其他道路交通管理法规、规章的规定进行处罚。2、交通事故致人死亡，构成刑事犯罪的，依照《刑法》规定，依法追究肇事者的刑事责任。根据《刑法》第133条的规定，犯交通肇事罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役;交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处3年以上7年以下有...

·交通事故伤残鉴定需要什么资料
    交通事故发生以后，受害人可能因为交通事故而出现伤残的情况，那么就要进行交通事故伤残鉴定，从而获得与伤残等级相匹配的赔偿。我们将在下文为您详细介绍交通事故伤残鉴定需要什么材料的相关知识，希望对您有所帮助。 一、 ?交通事故伤残鉴定需要什么材料 伤者在进行伤残鉴定时，需要带齐如下资料： 1、入院记录; 2、出院记录; 3、出院小结; 4、病历本; 5、疾病诊断证明书，...

·交通诉讼时效过了怎么办？
    交通诉讼时效过了怎么办？对于交通事故的管理，相关部门一点也不懈怠，但是总有一些人不自觉的行为造成一些交通事故，危害他人生命健康，还为了躲过交通诉讼时效而选择肇事逃逸，那么交通诉讼时效过了怎么办呢，我们通过下文来了解一下。 一、交通诉讼时效过了怎么办？ 1、根据《道路交通安全法》第七十四规定：对交通事故损害赔偿的争议，当事人可以请求公安机关交通管理部门调解，也可以向人民法院直...

·安徽道路交通事故赔偿标准是什么
    安徽省的道路交通规划现在纳入了我国长江经济发展区的规划中，这样的规划有利于安徽经济的快速发展，同时带动安徽一大批劳动力，增加了就业率。但是这样的规划在一定程度上还是有着一定的弊端，比如交通事故的频发发生，如何有效的防范安徽省交通事故成为了安慰的工作重心，那么，安徽道路交通事故赔偿标准如何，做了以下分析。 一、交通事故死亡赔偿标准的含义 交通事故赔偿标准，指因交通事故造成损失...

·扣车是用来检定车辆性能的
    扣车是用来检定车辆性能的，检定完毕就得放车。公安机关交通管理部门应当与检验、鉴定机构约定完成的期限，约定的期限不得超过二十日。超过二十日的，应当报经上一级公安机关交通管理部门批准，但最长不得超过六十日。也就说，该检验、鉴定的最长期限不超过60日。法律依据：《道路交通事故处理程序规定》第三十六条 勘查事故现场完毕后，交通警察应当清点并登记现场遗留物品，迅速组织清理现场，尽快恢复交...