买二手房注意的问题有哪些

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

房价居高不下，很多购房者把目光转向二手房市场。由于不少购房者对二手房买卖不了解，导致出现大量纠纷。同时，在购买二手房的时候也因为不注意其中的一些问题，导致自身利益受到损害。那么买二手房注意的问题有哪些呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。
一、买二手房注意的问题有哪些
1、核实产权是否清晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。所以卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、询问交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
3、关注房龄情况
很多二手房经过炒房团的买卖，房本都是近几年的。再加上经纪人谈到房龄时模棱两可，二手房的真实房龄就需要买房人多加留意了。可以通过询问和观察周边环境大概估算出房龄。
二、二手房交易卖方滞留户口怎么办
在二手房交易当中，规范户口迁移，避免纠纷发生，应从以下几方面着手：
1、买卖合同没有约定具体赔偿标准的解决方案。
户口迁移是卖方的合同义务，违反该约定应当承担违约赔偿责任，但如果买卖合同里面没有约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，则买方需要举证证明其受到的损失，没有损失则很难获得赔偿，买方举证责任比较大。
因此，在发生该类争议时，建议买方积极和卖方协商，给予其必要的时间，以迁移房屋内的所有户口;同时，双方在具体协商过程中，可以通过签订补充协议方式，约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，防止卖方恶意违约。
2、直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。
3、针对户口迁移问题，买方可以预留部分房价款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款;如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。
综上所述，按照买卖合同约定，卖方迁移户口是其约定义务，卖方都应当按照合同的约定时间无条件迁出，否则应当承担违约赔偿责任。
在二手房交易过程中，合同至关重要。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。对于户口问题，购房者可以请律师协助在合同中约定好，免得交房之后出卖人滞留，影响孩子读书。

·关于房贷算夫妻共同债务吗？
    关于房贷算夫妻共同债务吗房贷如果是夫妻双方付首付的，可以成为共同债务，如果是一方付，可以协议处理。不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方...

·出现房屋质量问题怎么处罚
    房屋质量问题有很多种，有整体结构上的质量问题， 也有房屋渗水漏水等影响购房者居住环境的质量问题。对于购房者来说，在购买房屋后，如果有出现房屋质量问题怎么处理呢？请和我们一起在下文中进行了解。 一、出现房屋质量问题怎么处罚 1、在房屋出现质量问题时，居民首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损...

·二手房买卖个人房产税如何计算
    我们结婚前或结婚后都会买房，有时我们会买二手房，此时就需要当事人缴纳一定的税费，那么二手房买卖个人房产税如何计算呢?我们应该在购房之前了解一下买房时有关税费问题。下面由为您提供相关知识，请您阅读了解。 以下对个人房产税计算的相关规定属于正常过户的情况。 1、个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在...

·新房子过户费怎么算？
    在生活中，买房子之后需要进行的一项工作是缴纳税费，在缴纳税费的过程中有一项是房屋过户费，那么你了解房屋过户费用的计算吗?新房和二手房的计算方法是否一样?下面为您详细介绍一下新房子过户费怎么算的问题。 一、新房子过户费怎么算 2016年新房过户费用 (1) 契税(买方承担): 90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%...

·商品房买卖合同备案的相关内容有哪些？
    商品房买卖合同备案的相关内容有哪些？ 一、商品房买卖合同备案定义 商品房买卖合同联机备案常被简称为联机备案，是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式。 联机备案其实是由“联机”和“备案”两个词组成，联机就是联结房管部门与房地产开发企业的计算机，联结起来做什么呢?就是在购房户在与房地产开发企业签订商品房购房合同后及时通过网...

·新婚姻法 房产最新规定是怎样的？
    2021年1月1日起《民法典》正式施行，《婚姻法》同时废止。 当今社会离婚已经成为了普遍现象，夫妻双方的离婚必然涉及共同财产的分割，在以前只要房产证上面有你的名字那么离婚时房产也可以分的一半，但是这样对很多人来说极不公平，不过民法典中对于财产分割中的房产有了更加明确的规定。那么房产最新规定是怎样的？ 一、婚姻房产最新规定是怎样的？ ? 1、明确婚前以一方个人名义购买，婚...

·要如何拟定房屋租赁合同
    拟定房屋租赁合同其实也就是书写房屋租赁合同，一般在进行房屋租赁的时候，才需要书写租赁合同。而此时租赁合同中的内容，与当事人之间的利益就密切相关，这就要求当事人在具体书写合同的时候能够小心注意，至少要清楚该怎么拟定房屋租赁合同。下面我们带来相关范文一份，帮助你进行了解。 房屋租赁合同范文 出租方(以下简称甲方)： 承租方(以下简称乙方)： 根据《中华人民共和国合同法》及相...

·有的人因为急需用钱，于是会将自己的房屋进行抵押，但是在尚未解
    有的人因为急需用钱，于是会将自己的房屋进行抵押，但是在尚未解押之前，可能又想要将房屋卖出。那么一般来说抵押后的房屋是否可以买卖呢？我们整理了相关资料，将在下文中为您做详细解答。 一、抵押后的房屋是否可以买卖 根据我国《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有。抵押...