购房者退房的法定条件有哪些

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

有时候购买房产，可能购房者事后又后悔，于是就想要退房。虽然法律中允许购房者退房，但也不是说那么容易的事情，此时需要符合法定的退房条件才行。那么购房者退房的法定条件都有哪些呢？我们一起在下文中进行具体了解吧。
在商品房交易实践中，购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明，因为相对于开发商而言，购房者毕竟处于弱势地位。那么，发生纠纷后，法院只能以法律为准绳进行衡量，以确定购房人能否退房。 由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。 从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点：
(一) 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同; 如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人，即开发商履行了通知义务(无论买受人是否同意)，然后又将该房屋抵押给第三人，购房者能否请求解除合同呢?根据该条款之规定，显然不能。 如此看来，此条款形同虚设，立法目的无法实现。其实，笔者认为，此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后，虽然法律规定购房者在办理了房产证后，房屋的所有权才发生转移，但是在商品房买卖合同订立后，如果双方无特殊约定，那么合同就已经生效，开发商就不能对该房屋行使处分权 (包括抵押、出售、赠与等)。因此，在商品房买卖合同订立后，开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务，而关键是必须经过买受人同意才合法。否则，对购房者的合法权益无法得到保护。
(二) 一房两卖; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同; 因为房屋买卖属于不动产买卖，而根据民法原理，不动产物权的公示方法为登记，这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”，以牟取更多的利润。 另外，如果开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
(三) 商品房预售许可证存在欺诈; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同; 根据相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。
(四) 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同;
(五) 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同;
(六) 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同;
(七) 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
(八) 迟延交付房屋超过法定期限; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”;
(九) 迟延办理房产证超过法定期限; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来;开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。
(十) 担保贷款合同不能订立; 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”;
(十一) 所售房屋主体结构质量不合格; 根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
(十二) 房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%; 根据《商品房销售管理办法》第20条第2款第2项之规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房;
(十三) 规划、设计变更; 根据《商品房销售管理办法》第24条之规定， 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任;
(十四) 套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围; 根据《商品房销售管理办法》第19条之规定， 按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不[变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任;
(十五) 因不可抗力致使不能实现购房合同目; 根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。
而强行退房的话，一是操作起来比较困难，二是开发商会追究购房者的违约责任，要求其做出相应的赔偿或者承担违约金。因此，若需要退房的话，一定要先看看是否满足规定的退房条件，以免给自身利益造成损害。

·婚后继承父母的房属夫妻共同财产吗？
    婚后继承父母的房属夫妻共同财产吗根据我国继承法的规定，继承分为法定继承和遗嘱继承两种继承方式，继承所得财产是否是夫妻共同财产，可能因继承方式的不同而有不同的结论。法定继承，就是依据法律规定而发生的继承，根据我国继承法规定，只有以下亲属之间才能发生法定继承，一是配偶、子女、父母，二是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其中子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女，父母包括...

·居住使用买房子70年后怎么办
    居住使用买房子70年后怎么办 房子的土地使用权限满了，可以选择去相关部门延长土地使用权限，具体的做法是由所有业主联名提出，补交土地出让金。另外一种情况是国家收回你的土地和房屋，这种情况一般会对业主进行相应补偿，类似于用拆迁安置的办法解决。 1.国家要收回土地：如果国家根据公共利益需要收回该土地的，房屋业主可以向国家申请一定的补偿。如果土地使用者未申请续期的，土地使用权和...

·在商品房买卖活动中，买受人其实也就是我们常说的购房者。现实中
    在商品房买卖活动中，买受人其实也就是我们常说的购房者。现实中，不管购买的是期房还是现房，其实都会有一个交房的过程，当然也有可能出现开发商逾期交房的情况，这在预售期房的情况下是比较常见的，那此时开发商逾期交房买受人怎么办才好呢？我们一起在下文中进行了解吧。 一、开发商逾期交房买受人怎么办 1、买受人的合同解除权 出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行...

·商品房公摊面积比例多少合适
    商品房公摊面积比例多少合适 1、普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%之间;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%左右。 2、房屋的公摊面积=房屋的总建筑面积×(公用建筑面积/套内建筑面积之和) 3、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 1)住宅...

·房屋买卖印花税税率是怎么规定的?
    房屋买卖印花税税率是怎么规定的? 房屋交易税费印花税：税率为1‰，买卖双方各0.5‰。 计税方法 印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。 应纳税额计算公式： 1、应纳数额=应纳税凭证记载的金额(费用、收入额)乘适用税率 2、应纳税额=应纳税凭证的件数乘适用税额标准 二、房屋买卖印花税的内容 1、...

·房屋租赁合同备案委托书模板是怎样的？
    在生活中，很多人关于房屋租赁合同备案，都不太了解，更不会去办理，办理可以有效避免纠纷。一份房屋租赁合同备案委托书模板是怎样的?怎么写?下面为您带来一份房屋租赁合同备案委托书模板，您可以阅读了解一下。 房屋租赁合同备案委托书 委托方(甲方)： 受托方(乙方)： 甲方自愿将房屋委托乙方代为租赁及相关服务。具体内容如下： 一、乙方有义务对甲方的委托房屋及相关的资信严格保密。 ...

·疫情严重信用卡房贷怎么办？
    疫情严重信用卡房贷怎么办?可以申请延迟还款，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录。根据中国人民银行、财政部、银保监会、证会、外汇局等五部委联合出台了《关于进一步...

·房产继承公证书办理需要多长时间
    继承权公证，只要前期手续（提交材料）齐全，在公证处办理公证，能够立即领取公证书（当场出具公证书）。如果审查需要补充材料的，会在受理后15个工作日内出具公证书。《公证法》第二十八条 公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：（一）当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利；（二）提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全；（三）提供...