国有土地的土地使用权改变用途违法吗

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

国有土地的土地使用权改变用途违法吗一、改变土地用途违不违法?土地使用者可以改变国有土地用途的，但应依法依规办理有关审批手续。不得擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地。现行《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，对用地者如何办理用途变更审批手续的规定比较明确，但对如何处理擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地问题的规定比较笼统，不够明确、具体，缺乏可执行性和可操作性。结合法律规定和执法实践，对于改变土地用途问题应当区分情况，分类处理。二、如何办理改变用途审批手续?《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变土地建设用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《城乡规划法》第37、38、43条规定，城市、镇规划区内以划拨、出让方式取得国有建设用地使用权的，建设单位均要取得城乡规划部门核发的建设用地规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城乡规划部门提出申请。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关国土资源主管部门备案。从法律法规的规定可以看出，用地者取得的国有建设用地使用权的土地用途，经过批准，是可以变更的。根据原供地方式、地块所在区域的不同，国有建设用地的改变原批准用途的审批主要有两种情况：1、是出让国有建设用地改变用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。如果地块在城市、镇规划区内，还要先经城乡规划主管部门审批同意变更规划条件。经批准改变原用途的，重新办理用地手续，重新签订或者变更土地使用权出让合同、调整土地使用权出让金、办理土地变更登记等。2、是划拨国有建设用地改变用途的，审批程序与出让国有建设用地类似。但要注意的是，批准改变原用途的，改变后的用途如符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的国有土地划拨决定书;改变后的用途如不符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。三、对擅自改变用途和不按批准用途使用土地的，依法应如何处罚?《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。这一规定仅是明确了义务，但法律没有规定相对应的法律责任条款，国土资源主管部门无法适用《城市房地产管理法》对改变用途问题进行查处。《土地管理法》第80条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。这一规定过于笼统，没有明确适用范围，缺乏可执行性。“国有土地”应是包含了国有农用地、国有建设用地、国有未利用地的，那么这里的“用途”是什么含义，是宽泛理解的农业和非农建设用途，还是指工业、房地产、商业、旅游等具体建设用途?因法律规定的不明确，这一条规定，国土资源主管部门实践中很难执行。某企业通过依法出让方式取得的一块工业用地，后因城市规划调整或者企业投资方向调整等原因，将该地块改用于房地产开发，但未依法办理变更用途的审批手续。对此，国土资源主管部门是否应当依据《土地管理法》第80条规定，责令交还土地，处以罚款呢?企业已经支付土地出让金的国有建设用地，因具体用途的改变，而责令其退还土地，明显不合理，也很难执行。《城乡规划法》第37、38、39、40条规定，城市、镇规划区内，以划拨、出让方式取得国有建设用地的，建设者要依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并严格按照规划条件进行建设。该法第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。可以看出，对用地者依法取得的国有建设用地具体用途变更问题的管理和处罚，应由城乡规划主管部门处理。《中华人民共和国土地管理办法》中详细的规定了征地的条件及企业征地用途的变更。对于需要改变征地用途的企业必须向当地政府提出变更申请，相应的调整原出让合同的土地用途并依法重新办理土地登记。对于私自改变土地用途的企业予以罚款或其他法律后果。由此看到国有土地的土地使用权改变用途是要办理相应的手续的,主管部门会对违法改变土地用途的责令其归还土地使用权，对于建设的限期要拆除，有其他情况难执行的可以罚款，因此在改变土地使用前要合法的进行申请，通过了相关部门的要求才能合法的运用土地。

·江苏省电力设施改造征地拆迁标准是怎样的？
    江苏省电力设施改造征地拆迁标准是怎样的？ 农村电力设施属于基础建设工程，有些工程因为年代久远，需要进行改造升级。这时政府部门会征用电力设施周围农田，对涉及到的农民进行补偿。那么江苏省电力设施改造征地拆迁标准是怎么规定的？下面我们随着我们做个简单了解吧。 一、江苏省电力设施征地拆迁补偿标准 1、征地补偿标准按照《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》（省政府令第26号...

·涪陵马鞍征地补偿新标淮是怎样的？
    涪陵马鞍征地补偿新标淮是怎样的？征地补偿的问题近年来越来越受到民众的关心。对于被征收人员来说，土地被国家征收，势必会对自己的居住或者因土地获得的收益造成影响，只有获得合理的补偿，才能对这些损失进行有效的补偿。下面，我们就和您一起了解一下涪陵马鞍征地补偿新标淮，通过该补偿标准更好地了解国家的征地补偿政策。一、涪陵马鞍征地补偿新标准(一)土地补偿费和安置补助费土地补偿费不分地类，按...

·房地产合同管理办法全文
    实践中，进行房地产交易、房地产物业管理等其实都是要求签订合同的，对此我们统称为房地产合同。而为了预防房地产合同方面纠纷的发生和对已经发生的纠纷给以合理解决，我国制定了《房地产合同管理办法》，下面我们一起看看这个办法的具体内容吧。 房地产合同管理办法 第一章 总 则 第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益)根据《中华人民共和国城市...

·南京市国道征地补偿是什么样的？
    南京市国道征地补偿是什么样的？对于国家的道路工程来说，需要占用一定人民的土地是一件非常肯定的事情，虽然说我国的土地属于国家，但是如果国家占用土地的话，那么是侵害了人民的土地使用权力的，这就需要进行征地安置的补偿，下面给您简单的介绍一下子南京市国道征地补偿是什么样的?(1)根据《土地管理法》第47条的规定，征地补偿有三大块，即：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。(2)对于这三项...

·未经同意监外执行到外地会怎么样
    未经同意监外执行到外地会怎么样可能会取消监外执行。《社区矫正实施办法》第十三条 社区矫正人员未经批准不得离开所居住的市、县(旗)。社区矫正人员因就医、家庭重大变故等原因,确需离开所居住的市、县(旗),在七日以内的,应当报经司法所批准;超过七日的,应当由司法所签署意见后报经县级司法行政机关批准。返回居住地时,应当立即向司法所报告。社区矫正人员离开所居住市、县(旗)不得超过一个月。...

·最新云南省迪庆州德钦县征地统一年产值补偿标准
    最新云南省迪庆州德钦县征地统一年产值补偿标准　　云南省国土资源厅批准《昆明市征地补偿标准（修订）》，各市政府下发相应的征地补偿标准，并确定时间开始执行。爱土拆迁律师团将云南省迪庆州德钦县最新征地补偿标准分享给您：　　云南省楚迪庆州德钦县土地共有二类：　　一类区片范围：德钦县升平镇、奔子兰镇、佛山乡、云岭乡，平均补偿标准：42572元/亩。　　二类区片范围：德钦县羊拉乡、燕门乡、...

·民事诉讼的特殊地域管辖的规定是如何的
    《民事诉讼法》第二十四条至第三十三条规定了９种属于特殊地域管辖的诉讼。（１）因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地法院管辖；（２）因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地法院管辖；（３）因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或被告住所地法院管辖；（４）因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或被告住所地的法院管辖；（...

·关于农村征地补偿标准是多少
    关于农村征地补偿标准是多少一、土地补偿费和安置费征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水...