如何防范现房买卖中的风险

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

其实不管是购买期房还是购买现房，对于购房者而言这其中都是会有一定的法律风险存在的，只不过说购买现房的风险与购买期房的风险是不同的。要想自己的利益不受损害，就需要了解清楚如何防范现房买卖中的风险，下面我们为你分析解答。
一、如何防范现房买卖中的风险
针对购买现房可能出现的风险，买受人应积极予以防范。
1、买受人在订立商品房买卖合同前，应对房产商的实力，资质，及已开发楼盘的质量，销售情况，售后服务等都要进行必要的了解，同时要对拟购买房屋是否设定抵押、设定原因，是否被查封、查扣及查封、查扣等原因进行全面了解。
2、在订立买卖合同时，要尽量规范、全面、详细，应对坐落号码、面积、结构、质量及配套设施、价款及价款支付、交房时间等提出详细的具体要求，违约责任也要量化，以便于在发生纠纷时有据可依。
3、在订立合同后，买受人仍要密切注意房产商的经营动态和标的物的状况。一旦发现房产商经营状况恶化或房屋被查封等情况，买受人应积极应对，采取诉讼、调解等方式，争取主动，以减少损失。
4、根据最高人民法院法释[2002]6号批复精神，为防范承包人工程价款优先权给买受人带来风险，在商品房基本完成时交付大部分购房款，以对抗承包人的工程价款优先权，使自己的权利得到最大程度的保护。
二、现房买卖中的风险如何规避
《物权法》规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
在现房买卖中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，无法取得商品房所有权的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
在签订购房的合同时，为了更加有效地约束出卖人履行合同，可以对出卖人“一房两卖”详细约定较为严格的违约条款，以便在发生这种情况后，可以更大限度地挽回损失，维护自己的利益。
对于预购商品房或者购买暂时无法办理过户手续的房屋，在已经开展预购商品房预告登记和房屋所有权转移预告登记的地区，签订房屋买卖合同时，还可以就预告登记进行约定，并在合同订立后及时办理预告登记，以免日后遭遇一房两卖的情况。
无论是购买怎样的房产，对于购房者而言，此时应该注意的风险还是要多注意，这样才能从一定程度上避免自身利益受到损害。虽然进行现房买卖时，买受人可以亲眼目睹房屋的坐落、层次、结构、面积、质量等，且围环境、配套设施等也都一目了然，交付日期也可以由双方明确约定，但即便如此，现房买卖对买受人来说仍存在一定的风险。了解清楚该如何避免这些风险，对购房者来讲是很有利的。

·房屋租赁合同无效情形是什么
    关于合同无效的法定情形，《合同法》中作出了明确的规定，适用的是全部的合同。而实践中，针对一些具体的合同，如房屋租赁合同，您知道导致其无效的情形又是那些吗?我们为您做详细介绍，供你学习参考。 无效租赁合同指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件，因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁合同。 无效的租赁合同主要包括以下几类： 1、未经竣工验...

·商品房买卖合同未约定违约责任的话该怎么办？
    商品房买卖合同未约定违约责任的话该怎么办？ 一、怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给法院审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首...

·办了他项权证钱没到房子主人手里是欺诈吗
    有很多事情还是都得自己亲力亲为的去处理的，就像是办理房子的抵押登记个人觉得就最好是不要委托给其他人去处理，当中的哪一项环节出现了差错都有可能会导致一些无法弥补的后果的。比如办理他项权证的相关人员，有些关注的是办了他项权证钱没到房子主人手里是欺诈吗?到底是不是欺诈得结合具体的案情，一般不会和欺诈有关系的。一、办了他项权证钱没到房子主人手里是欺诈吗?银行在放贷的时候都是会非常严格的...

·我们知道，我国将房屋转租具体区分为了承诺转租与责任转租，其实
    我们知道，我国将房屋转租具体区分为了承诺转租与责任转租，其实对应的就是合法转正与非法转正。因此，各位在转正房屋的时候一定要搞清楚，什么情况下房屋转租是合法的，避免自己的利益受到损害。 一、什么情况下房屋转租是合法 房屋转租必须符合下列条件： 1、承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失...

·住廉租房的如何继承老人房产
    保障性住房的分配和管理是以家庭为单位的,廉租房政策保障城市低收入住房困难家庭,如果有房产继承的话,补贴或者实物房源就会被收回。另外各地都有相应的限购政策，一般情况下不退出廉租住房是不能够进行房产继承过户备案登记的。《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》第四条各地要进一步完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，提高效率，方便群众。各地可以在综合考虑保障对象的住房困难程...

·房产抵押担保贷款有什么规定？
    房产抵押担保贷款有什么规定？ 一、房屋抵押贷款一定要担保人吗? 用房产证的抵押贷款是不需要有担保人。民法典规定，担保可以有保证、质押、抵押等形式，担保人只是其中的一个保证，质押一般适用于动产担保，抵押则适用于不动产担保。您已经用个人产权的房产证抵押了，就不需要担保人保证了。但是如果您的担保金额不足借款额度，则不足部分可另由担保人保证。 二、房屋抵押贷款担保人有哪些风险 ...

·夫妻离婚房子的分割是怎么规定的
    普通公民购买一套房子实属不易，所以在离婚的时候，谁也不想把房子的产权无缘无故的让出去，而且本身有的时候房产就属于自己的私人财产，在离婚的时候就不能作为夫妻财产平等分割。关于房子的分割问题，在我国的婚姻法当中是有法条依据的。下面我们就给您介绍一下夫妻离婚房子的分割是怎么规定的? 夫妻离婚房子的分割是怎么规定的? (一)婚前一方购买的房屋，付清所有房款的，属一方的婚前财产。 ...

·婚前财产婚后买房算个人的财产吗？
    财产是婚姻关系中永恒的话题，如何对财产的归属做出明确的划分是十分有必要的，很多离婚双方为了财产的认定在法庭上闹的不可开交，所以也有很多年轻人能够签署婚前协议或去做公证的，那么，婚前财产婚后买房算个人的财产吗?下面就由我们为您介绍相关内容。 一、法律规定及解析 根据我国《婚姻法》第十八条规定，夫妻一方的婚前财产为一方的个人财产。因此，夫妻一方婚前的个人存款归一方个人所有。最高人民...