企业拆迁资产评估应注意哪些事项？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

企业拆迁资产评估应注意哪些事项？近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中，总结了以下一些体会。
一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段)，上升至最高值(搬迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
(一)搬迁准备阶段：
⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;
⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;
⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理;
(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
(二)搬迁阶段：
在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：
⑴生产经营中仍需要支付的费用：
A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;
B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;
C 、管理费用;
D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
(2)财务费用：
因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
(三)、搬迁后生产恢复阶段：
在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序 逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
企业拆迁资产评估主要要分阶段进行评估，每个阶段评估时要考虑的因素也不尽相同，在搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后生产恢复阶段都要进行资产评估，来判断厂房拆迁的整个价值，这样有利于控制拆迁给企业造成影响。

·公司法股权转让司法解释规定是什么？
    公司法股权转让司法解释规定是什么?公司法股权转让司法解释规定是第七十二条　有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。经...

·公司法国有公司章程的规定是什么?
    公司法国有公司章程的规定是什么 公司章程的制定，必须是对公司的高层管理人员和普通职工都具有约束力的才可以。另外公司章程在进行制定的时候，关于制定的方法制定的条款和内容等，其实在我国的公司法当中都有着明确的规定。尤其是国有公司章程在制定的时候，更应该严格遵守相关规定。下面我们就为您介绍一下公司法国有公司章程的规定是什么? 一、公司法国有公司章程的规定是什么? 通过我国公司法...

·四个人合伙开公司法人需要注意的事项包括哪些？
    四个人合伙开公司法人需要注意的事项包括哪些？公司似乎就在我们的身边，而且经常可以听到某人进行创业，成功的开办了一个公司，但是在我们的实际生活中，大多数人会选择合伙开办公司，这个时候就存在一些问题，比如说四个人合伙开公司法人需要注意的事项包括哪些？那么，接下来我们将为您详细的介绍一下相关的知识。一、四个人合伙开公司法人需要注意的事项包括哪些？1、要注意出资不实,抽逃出资的问题,此...

·非上市公众公司收购流程是什么？
    非上市公众公司收购流程是什么？ 非上市公众公司可以通过证券、现金或者是证券与现金相结合的方式来筹措资金，进行股权收购等等。下文中我们为您搜集了一些有关非上市公众公司收购流程的材料，包括一些保密性要求、收购非上市公司的流程等等，希望可以帮得上您。 一、公众公司及其控股或者控制的公司购买、出售资产，达到下列标准之一的，构成重大资产重组（达到一条即触发）： （一）购买、出售的资...

·公司法变更名称的相关流程是什么?
    公司法变更名称的相关流程是什么？公司的相关信息并不是一层不变的，需要根据具体的经营状况和所有人的变化作出适当的调整的，当然也包括公司的名称在内。那么，公司法变更名称的相关流程是什么?为此，我们在下文中整理了该问题的相关资料，希望对您有所帮助。 一、公司名称变更的具体流程： 1、核准公司新名称(到工商局窗口领取核名表格，填写核名资料，核准新公司名称。提供5个以上名称);2、领取《...

·公司股权转让增值税
    公司股权转让增值税一、股权转让征不征增值税 非证券化股权转让不征增值税。证券化的股权转让按“金融商品转让”征收增值税。 二、不动产租赁企业合同未到期提前收回租赁的不动产，付给承租方的违约金，是否属于不征税范围？如果属于，应该如何开票？如果不属于，又应如何开票？ 不动产租赁企业合同未到期提前收回租赁的不动产，付给承租方违约金，该行为不属于增值税应税行为，不征收增值税，不得开具...

·最高人民法院关于公司法解释四的要点是什么?
    最高人民法院关于公司法解释四的要点是什么？2017年9月份，最高法关于公司法的解释四正式出台并实施，其中以开展公司治理和保护股东的合法权益为重点，对决议的效力问题、如何保护股东的知情权、利润分配的责任和权力等方面进行了解释，那么，最高人民法院关于公司法解释四的要点具体是什么呢? 一、完善决议效力的瑕疵诉讼制度 创设了公司决议不成立之诉是解释的一大亮点。召开股东会或者股东大会、董...

·公司改制流程是什么？
    公司改制流程是什么？一、企业改制的目标 1、企业改制的目标是建立现代企业制度，现代企业制度中最具有典型性和代表性的是公司制，公司制改造的实行，可以实现产权主体的多元化，也会带来产权结构的多元化。 2、公司制企业指由自然人或法人单独或组合建立一种企业形式。公司具有法人性、营利性等特点，具有独立的法人资格，拥有独立的财产权利，独立承担责任。 二、企业改制方式 1、整体改制整体改制是...