企业拆迁资产评估应注意哪些事项？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

企业拆迁资产评估应注意哪些事项？近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中，总结了以下一些体会。
一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段)，上升至最高值(搬迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
(一)搬迁准备阶段：
⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;
⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;
⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理;
(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
(二)搬迁阶段：
在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：
⑴生产经营中仍需要支付的费用：
A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;
B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;
C 、管理费用;
D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
(2)财务费用：
因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
(三)、搬迁后生产恢复阶段：
在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序 逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
企业拆迁资产评估主要要分阶段进行评估，每个阶段评估时要考虑的因素也不尽相同，在搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后生产恢复阶段都要进行资产评估，来判断厂房拆迁的整个价值，这样有利于控制拆迁给企业造成影响。

·公司内部股权转让如何纳税
    公司内部股权转让如何纳税股权转让不管是在公司内部转让，还是对外转让，首先一定要在法律规定的范围内进行操作。其次，因为涉及到金钱的往来，那么就要按照国家的规定纳税。那么实践中，公司内部股权转让如何纳税呢？请跟随我们一起在下文中进行具体了解。一、公司内部股权转让如何纳税(一)如属于个人股权转让，按以下规定缴纳税款：1、营业税：根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知...

·我国对私营企业协会是怎么管理的？
    我国对私营企业协会是怎么管理的？私营企业协会是由个体工商户、私营企业等组织和个人自愿组成的联合性非营利社会团体，虽然经过了民政部门的核准登记以及接受了工商行政管理部门的业务指导，但是对于该类协会的管理也是不容忽视的。为了让更多的人了解我国对私营企业协会的管理政策，位您整理了相关的知识供您参考。一、要加强对个体私营经济的政治引导，从讲政治的高度认识对个协、私协工作指导的重要意义工...

·现行公司法规定的适用范围都有什么？
    现行公司法规定的适用范围都有什么？ 我们国家对于公司是有着相关的法律规定的，那就是公司法。对于公司法我们您可能都会有点陌生，因为对于我们您来说公司才是我们您最了解的。公司法规定的内容其实是非常的多的。那么现行公司法规定的适用范围都有什么呢？ 一、适用范围 我国《公司法》中所称公司有其特定适用范围： 其一，依据属地主义原则，为依照《公司法》在中国境内设立的公司; 其二，...

·上市公司法人股税费缴纳规定是什么?
    上市公司法人股税费缴纳规定是什么？随着社会经济的繁荣发展，经济主体的形式也日益多元化，而股份公司就是其中最常见的一种，对于一些资产质量优质、发展前景较好的股份公司，尤其是上市公司，投资单位长期持有其法人股是一个良好的投资选择，那么，上市公司法人股税费缴纳规定是什么呢? 一、法人股的含义及种类 法人股指企业法人或具有法人资格的事业单位和社会团体，以其依法可经营的资产向公司非上市流...

·董事长选举公司法的相关规定是什么?
    董事长选举公司法的相关规定是什么？我国存在着许多大大小小的公司，有国企、外企国有等，这些公司除了一些基层员工以外，还需要高层阶级的人来经营的和维护的，其中最高阶层的就是董事长。一个公司的董事长就是公司的总领导者，因此董事长绝不是随随便便就能当的。那么，董事长选举公司法的具体规定有哪些呢？ 一、公司法中对选举董事长有什么规定 1第四十四条 有限责任公司设董事会，其成员为三人至十三...

·非公司企业改制程序是怎样的
    非公司企业改制程序是怎样的 企业在发展过程中为了适应时代进程和经济进步，需要不断的进行改制，从而是企业自身不会被时代淘汰。企业改制必须依据自身实际情况和相关法律法规等制定一定的改制方案来进行。非公司企业改制程序也要遵循此要求。那么非公司企业改制程序是怎样的呢？为您解答。 非公司企业改制程序是怎样的？ 一、办理步骤： 1、申请人持相关材料向市政务服务中心工商局窗口提...

·公司法过半数表决权的股东会决议的内容可以执行吗？
    公司法过半数表决权的股东会决议的内容可以执行吗？ 一、公司法过半数表决权的股东会决议的内容可以执行吗? 公司法过半数表决权的股东会决议的内容可以执行，《公司法》规定，股东会作出决议时，按股东出资比例行使表决权。一人一票的表决方式。《公司法》规定，董事会在议事时实行一人一票的表决方式。一人一票并经全体合伙人过半数才能通过。 二、股东大会表决权法定制度在公司法中的具体规定是什...

·公司获得的融资就是注册资本吗？
    公司获得的融资就是注册资本吗?公司获得的融资并不是注册资本。1、增加注册资金的规定如下，“第十四条 公司增加注册资本的，有限责任公司股东认缴新增资本的出资和股份有限公司的股东认购新股，应当分别依照《公司法》设立有限责任公司和股份有限公司缴纳出资和缴纳股款的有关规定执行。股份有限公司以公开发行新股方式或者上市公司以非公开发行新股方式增加注册资本的，还应当提交国务院证券监督管理机构...