土地使用权置换涉税需要注意什么？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

土地使用权置换涉税需要注意什么？

在实际城市建设发展过程中，土地置换是一个常见的现象和行为。政府对土地置换有着明确严格的规定。而土地置换实质上是土地使用权的置换，而且土地使用权置换也是涉税的。这是由于土地不是私有的，都是国有的，土地管理法规定的。那么，土地使用权置换涉税需要注意什么?

一、土地使用权置换涉税需要注意什么?

1.交换土地使用权的行为发生了土地使用权的转移，交换双方取得了实物形态的收入，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，应按规定对房地产交换的双方征收营业税。

2.根据《自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的通知》(桂地税发﹝2002﹞265号)第四条第(十)款规定：“交换房地产的行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，它属土地增值税的征税范围。因此，应按规定对房地产交换的双方征收土地增值税。”

3.根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》(财法字〔1997〕52号) 第十条规定：“土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间的交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。”

4.同时涉及以下税款：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税(如为企业发生的置换行为则缴纳企业所得税)。

二、什么是土地置换?

土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。包括异区地块的置换和同区内地块的置换两种情况。

1、因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高;反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。

2、土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。

三、出让土地之间进行置换需要哪些材料?

税函[2007]645号规定土使用者转让、抵押或置换土论其否取该土使用权属证书论其转让、抵押或置换土程否与事办理土使用权属证书变更登记手续要土使用者享占、使用、收益或处该土权利且合同等证据表明其实质转让、抵押或置换土并取相应经济利益土使用者及其事应依照税规定缴纳营业税、土增值税契税等相关税收

(1)房产公司置换取土使用权依据《财政部、家税务总局关于土使用权转让契税计税依据批复》(财税[2007]162号)规定土使用者土使用权转让给应按照转让总价款计征契税

(2)房产公司置换取土使用权应按产权转移书据缴纳印花税

(3)置换土让应缴纳营业税置换土让属于土使用者转让土使用权行应缴纳5%营业税同缴纳城市维护建设税、教育费附加 置换土购置或受让依据财税[2003]16号规定单位销售或转让其购置产或受让土使用权全部收入减产或土使用权购置或受让原价余额营业额

(4)置换土让应缴纳土增值税依照税置换土让转让土使用权转让房产增值额计税依据并实行四级超率累进税率缴纳土增值税

(5)置换土应缴纳所税依照税规定置换外购土置换土收入额减除财产原值合理费用余额应纳税所额适用20%税率按财产转让所项目计算缴纳所

·土地使用证继承办理流程是什么？
    土地使用证继承办理流程是什么？土地使用证是公民土地使用权的法律凭证，代表着公民依法享有土地使用权。土地使用证是可以继承的，公民可以按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权。那么土地使用证应该怎样继承呢？土地使用证继承办理流程是怎样的呢？接下来我们将为您介绍。 一、土地使用证的相关信息 1、办理《国有土地使用证》变更登记应提供以下资料 土地登记申请书、《国有土...

·最新云南省大理州云龙县征地统一年产值补偿标准
    最新云南省大理州云龙县征地统一年产值补偿标准 　　云南省国土资源厅批准《昆明市征地补偿标准（修订）》，各市政府下发相应的征地补偿标准，并确定时间开始执行。爱土拆迁律师团将云南省大理州云龙县最新征地补偿标准分享给您： 　　云南省楚大理州云龙县土地共有四类： 　　一类区片范围：诺邓镇、功果桥镇、苗尾乡、宝丰乡，平均补偿标准：36250元/亩。 　　二类区片范围：检槽乡、漕涧...

·买的房子没有办理土地使用权证会有什么后果？
    买的房子没有办理土地使用权证会有什么后果？买了房子之后有房产证却发现没有办理土地使用权证，这是许多人都会遇到的问题，担心自己买的房子会被收回，或者在一些需要土地使用权证的时候，自己的利益受到了损害，为了避免这种事情的发生，下面我们就来为您介绍一下没有土地使用权证会有哪些后果。 一、难以知晓设定抵押权的情况 有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而...

·大田县征地补偿标准的通知
    大田县征地补偿标准的通知 大田县位于福建省三明市，现在为了响应国家的号召，提高土地利用率，改善人民生活水平，提出对大田县征地补偿标准。下面由我们为您做介绍，补偿标准不仅是补偿拥有土地使用权持有者补偿金，还会安置好原土地使用权所有者的住所。 一、大田县征地补偿标准 大田县人民政府关于调整全县耕地年产值和征地补偿标准的通知 田政文〔2013〕11号 各乡(镇)人民政府，县...

·广东省广州市天河区征地补偿标准
    广东省广州市天河区征地补偿标准广东省广州市天河区土地只有一类： 一类区片区片范围：天园街道、五山街道、员村街道、车陂街道、沙河街道、石牌街道、兴华街道、沙东街道、林和街道、棠下街道、猎德街道、冼村街道、天河南街道、元岗街道、黄村街道、龙洞街道、长兴街道、凤凰街道、前进街道、珠吉街道。 补偿标准：耕地：116000/亩；园地；89267元/亩；林地：40800元/亩；养殖水面；1...

·最新甘肃省庆阳市西峰区征地补偿标准
    年最新甘肃省庆阳市西峰区征地补偿标准2017年2月19日，甘肃省政府发布了更新后的《甘肃省征地补偿区片综合地价》和《甘肃省征地补偿统一年产值标准》，自即日起执行，并同时废止了2012年颁布的补偿标准。专业征地拆迁律师团将甘肃省庆阳市西峰区的征地补偿标准分享给各位网友：　　甘肃省庆阳市西峰区的土地共分为四类：　　一类区片范围：西街办(火巷村);温泉镇(黄官寨村、八里庙村、地庄村)...

·林地承包经营合同无效的情形？
    林地承包经营合同无效的情形有哪些 一、林地承包经营合同无效的情形有哪些? (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 二、林地承包合同书范本怎么写？ 发包人(下称甲方)：_________________ 村...

·征地房屋补偿标准是怎样的？
    征地房屋补偿标准是怎样的？ 一、征地补偿费用项目 1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 3、 附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。 4...