哪些情况下的房产不能被抵押

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

哪些情况下的房产不能被抵押

一、哪些情况下的房产不能被抵押

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

(六)依法不得抵押的其他房地产。

二、房地产抵押的效力是什么

房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

(一)房地产抵押权的对内效力

1、先受偿效力

房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

2、房地产抵押权担保的债权范围效力

房地产抵押权担保的债权范围包括：

(1)主债权;

(2)利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围;

(3)违约金;

(4)损害赔偿金;

(5)实现房地产抵押权的费用。

当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。

3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力

(1)房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。

(2)房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。

(3)房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。

(4)孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。

4、抵押物价值保持的效力

抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

(二)房地产抵押权的对外效力

房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

1、房地产抵押权对用益物权的影响

房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

2、房地产抵押权对其它抵押权的影响

房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。

3、房地产抵押权对房屋租赁的影响

与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。

用房产设定抵押的时候，一般不会转移房屋的占有，也就是说此时房子还是在所有人手里，可以将抵押房屋出租给他人使用，也可以自行使用。但是，将房屋抵押给他人之后，若是债务人到期不能履行债务，这个时候债权人是有权对抵押房屋作出处分的，并且可以在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

不应分摊的共有建筑面积包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2...

·生活当中像买房这种重大支出，自然不能像逛菜市场一样随随便便就
    生活当中像买房这种重大支出，自然不能像逛菜市场一样随随便便就和开发商签订购房合同。买房子的时候注意的事项是非常多的，如果一不小心遇到一些黑心开发商，这对于买房的公民来说是损失非常大的。所以在决定买房之前，尤其是第一次购买商品房的公民，一定要提前了解一下在我国买房子一般看哪些方面? 一、在我国买房子一般看哪些方面? (一)要买多层的1-4楼 现在多层是越来越少，物以稀为贵，多层...

·哪些房产是不能被抵押的
    我们拥有所有权的房产，在符合条件的情况下是可以向银行或其他金融机构进行抵押贷款的，但法律同时也贵了不能被抵押的房产，那到底实践中，哪些房产是不能被抵押的呢？详细内容，请跟随我们一起在下文中进行详细了解。 一、哪些房产是不能被抵押的 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得...

·购房付款方式怎么选择
    对于经济相对比较宽裕的购房朋友，可以选择一种既省钱，又比较理想的付款方式。在生活中，相信会有很多这种想法的朋友，但他们不知道如何选择购房付款方式，如果您对购房付款方式怎么选择这个问题比较感兴趣，不妨阅读下面的内容。 一、购房付款方式怎么选择 (一)一次性付款 该付款方式是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利：一次性付款一般都能从销售商处...

·签商品房认购书注意什么事项
    签商品房认购书注意什么事项一、签商品房认购书注意什么事项 1、约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订商品房认购书时，楼盘的一些细节尚未明确，商品房买卖合同的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订商品房买卖合同，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在消费者没有过错的时候能够随时“退出”。 2、要抓住对方违约机会 一旦开发商或房地产销售公司出...

·房贷属于夫妻无共同债权及债务吗？
    房贷属于夫妻无共同债权及债务吗？ 一、房贷属于夫妻无共同债权及债务吗? 按照《民法典》的规定，该房产属于夫妻共有财产，由于贷款尚未还清，尚未还清的贷款属于夫妻双方共同债务，应共同承担。如果双方都想要房产，可以对房屋竞价，房屋产权归价高者得。获得产权一方补偿另一方一半的竞价款。并从竞价款中扣除银行欠款的一半，最后由得房者独立承担对银行偿还贷款。 二、共同债务范围 包括以下...

·“认购书”是否具有法律效力
    

一般来说，“认购书”是买家与发展商之间达成的一种协议，它并不具备法律效力。但有关司法解释里却有这样的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　因此，“认购书”是否具备法律效力要看其具体内容，不能一概而论。在这里，要特别提醒的...

·由于回迁房比一般商品房便宜，所以比较受到人们的关注，但是它存
    由于回迁房比一般商品房便宜，所以比较受到人们的关注，但是它存在着许多风险。实践中，很多人因为回迁房的价格比较低廉，因此会选择购买这类房产。那从法律角度来分析的话，到底回迁房能不能买卖呢?我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。 一、什么是回迁房? 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于...