哪些情况下延期交房可以免责

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

哪些情况下延期交房可以免责

(一)不可抗力。不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。

(二)约定免责事由。在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属霸王条款，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。

二、逾期交房的情况有哪些

在诸多商品房预售合同案件中，大部分是因开发商逾期交房引发的，开发商逾期交房的情况主要有以下五种情形：

(一)开发商未取得商品房预售许可证。

主要是开发商在合同约定的交房日期未取得商品房预售许可证，致使房屋无法开工建设;或者违法建成了房屋，但因为不能提供相关文件而无法向购房者交房的现象。

(二)开发商因购房者不交纳费用拒绝其入住。

主要是指开发商因购房者不向其交纳由其代收代缴的房屋公共管理维修基金、契税、产权证代办费等费用，而拒绝在约定的交房时间让购房者入住。

(三)开发商一房二卖或多买，致使在合同约定的交房时间内无法向购房者交房。

(四)开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房。

(五)购房者认为房屋存在质量问题拒绝入住。

主要是指购房者在收房时认为房屋存在质量问题，或者认为房屋不符合合同约定的质量要求或装修标准，从而拒绝在合同约定的时间内收房，并在此后要求开发商承担逾期交房违约责任的现象。

开发商逾期交房的行为已经构成对购房者的违约，那么开发商就应当承担违约责任。不过，在两种情况下，虽然开发商没有按照约定时间交付商品房，但实际也是可以被免责的。一种是因为不可抗力因素，导致逾期交房。而另一种则是双方之间就逾期交房有免责约定。

·土地使用年限到期补交出让金征地补偿的标准是怎样的?
    土地使用年限到期补交出让金征地补偿的标准是怎样的?在我国，公民对土地的使用权是有一定年限的。在土地使用年限到期之后，公民可以申请延长土地使用期限，只要补交一定金额的土地出让金即可，如果国家在土地到期之后要收回土地，公民也会获得一定的补偿。那土地使用年限到期补交出让金征地补偿的标准是怎样的?我们一起来了解一下吧。 一、国有土地出让金缴纳的标准 我国国有土地使用权出让的方式有三种：...

·交通事故的时效问题
        交通事故致身体受伤、残疾或死亡的，其民事诉讼的时效为1年。交通事故造成财产损失的，其民事诉讼时效为2年。既有人身伤害又有财产损失的，诉讼时效应分别计算。
    　　1、诉讼时效不是从事故发生之日起算的，而是从当事人知道自己的权利被侵害之日起算的，只要你一直在向侵权者主张权利，时效就...

·机动车牌照掉色不清晰罚多少
    机动车牌照掉色不清晰罚多少 随着经济的不断发展，很多家庭购买了私家车。但是很多人都对交通规则以及惩罚制度不太了解，交通法规定机动车牌照不清晰也是违反交通安全法的，但是机动车牌照掉色不清晰罚多少很多人却不清楚。下面的文章中将带来交通法中与牌照不清晰有关的法律知识的介绍。 一、机动车牌照掉色不清晰罚多少 根据道路交通安全违法行为记分分值 机动车驾驶人有下列违法行为之一，一次...

·乡村道路交通事故责任怎么划分
    在交通事故发生之后，交警部门会根据双方在交通事故中的实际行为划分事故责任。我们知道，交通事故责任有全部责任、次要责任、主要责任等等。那乡村道路交通事故责任怎么划分?我们将在下文中为您回答这个问题。一、乡村道路交通事故责任怎么划分《道路交通事故处理程序规定》第六十条 公安机关交通管理部门应当根据当事人的行为对发生道路交通事故所起的作用以及过错的严重程度，确定当事人的责任。(一)因...

·一、交通事故后双方离开算逃逸吗?
    一、交通事故后双方离开算逃逸吗? 交通事故后双方离开可能都属于逃逸行为，需要结合实际的情形才能确定，以下行为均可以定义为交通肇事逃逸行为： 1、明知发生交通事故，交通事故当事人驾车或弃车逃离事故现场的; 2、交通事故当事人认为自己对事故没有责任，驾车驶离事故现场的; 3、交通事故当事人有酒后和无证驾车等嫌疑，报案后不履行现场听候处理义务，弃车离开事故现场后又返回的; ...

·交通事故抚养费定义是什么？
    在当今这个社会，随着交通工具的不断发展，给人们出行带来了极大的便利，同时，也存在着一些问题，比如说在我们的日常生活中经常可以看到马路上发生交通事故，有时候需要付交通事故抚养费。那么，交通事故抚养费定义是什么？接下来我们将为您详细的介绍一下交通事故抚养费定义是什么这个问题以及与其相关的一些事项。 一、我国法律对交通事故抚养费如何规定的 《最高解释》第二十八条规定： 1、被抚...

·一、发生交通事故全责赔偿怎么办?
    一、发生交通事故全责赔偿怎么办? 交通事故事故负全责，应该承担全部赔偿责任，如果车辆投保了交强险和商业三责险，先由保险公司在承保范围内承担赔偿，不足部分由肇事者继续赔偿。受害人遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，赔偿义务人应当予以赔偿。 二、交通事故理赔的程序是怎样的 (一)...

·醉驾是一个非常危险的一种行为，通常很多交通事故的起因就是因为
    醉驾是一个非常危险的一种行为，通常很多交通事故的起因就是因为醉驾，因为在酒后任何人的意识和行为都不受到控制，在这样的状态下开车将会直接影响到行车的安全，我国的交通法规对于醉驾的处罚是十分的严厉，那最高院对醉驾电动车有啥新规定?下面就对此问题进行详细的介绍。 一、最高院对醉驾电动车有啥新规定? 如果是超标的电动车，也是按机动车一样的来处理的。 根据《交通安全法》第119条规...