商品房买卖合同有什么特征

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

商品房买卖合同有什么特征

商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征：

1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

二、商品房买卖合同无效的几种情形：

1、出卖人主体不当导致的合同无效。

包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格;二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。

2、买受人主体不当导致的合同无效。

这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。

3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者;二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。

4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

一般在与开发商签订商品房买卖合同之后，那么购房者就需要按照约定支付首付款或者一次性支付全部房款，但这仅仅是意味着当事人之间的交易完成了，而对于购房者来讲要真正拥有商品房，还需要办理房产证，也就是将商品房过户到自己的名下，依法进行了登记之后，那么房屋的物权变更才会生效。

·怎么样避免二手房卖方反悔
    在我国，由于二手房交易风险很高，所以国家规定了严格的交易程序，但这些程序环节很多，导致二手房交易会持续很长一段时间，而在此期间，房价不断上涨，就有可能出现二手房的卖方为了追求更高的利益而反悔的可能。那该怎么样避免二手房卖方反悔？下面就让我们为你做详细解答。 一、怎么样避免二手房卖方反悔 1、买方在签约时要求业主本人当面在买卖协议上签名，签名人数以房产证上的姓名为准，如果房产证是...

·近日，上海发布上海租房房租新规：个人出租房屋月收入3万以下免
    近日，上海发布上海租房房租新规：个人出租房屋月收入3万以下免征增值税。租房对您一定都不陌生，独自一人在外地打拼，租房是必不可少的。那么如果你是房东在出租自己的房产时，月租金在3万以下即可免增值税，且仅针对个人私房出租。 上海租房房租新规： 一、月租金收入3万以下免增值税 个人出租不动产，按规定可以适用小微企业增值税优惠政策。因此，对个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3...

·离婚房子给孩子费用是多少费用多少
    夫妻双方在感情破裂之后，会对夫妻关系存续期间所有的财产进行分配，若有债务的，也需要确定债务如何分担。在司法实践中，存在着在分配财产时，夫妻双方会将房子交给孩子的情形，根据我国相关法律的规定， 离婚房子给孩子费用是多少费用多少 ? 一、可赠予过户 赠与需要办理公证，缴纳公证费、测绘费、评估费、契税等。过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6%(公证费3%，过户税...

·无房可以和父母分户吗
    子女没有房子也是可以分户的。一、分户一般指子女成年或者成家后，从父母户口里面独立出去，自立一户。二、户籍管理制度中的分户，是指公民虽同居一处，但经济独立，分开生活或有工作证明的，可以申请分户，另立户籍档案。三、分户条件：1、一家同居一处，因工作、结婚，经济独立，无法在一起生活的。2、经法院判决或调解的离婚当事人有房屋居住权，且确实在此居住的。3、经法院判决或调解的房产纠纷当事人...

·房屋所有权原始取得方式有哪些
    房屋所有权原始取得方式有哪些房屋所有权属于原始取得的主要包括以下情形：(1)依法建造房屋;(2)依法没收房屋;(3)收归国有的无主房屋;(4)合法添附的房屋(如翻建、加层)。二、房屋所有权的取得方式有哪些房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。(一) 原始取得原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志...

·房子抵押贷款利息最高是多少？
    公民在进行房屋抵押贷款的时候，也是要有贷款利息伴随的，但是这些抵押贷款的利息最高又会是多少呢？这就要具体情况具体分析了。要看看你将房屋抵押的是哪家银行，不同的银行会有不同的利息，但是利息不论怎么高，都会有一个限度，最高也不会高出百分之十左右。房子抵押贷款利息是多少目前银行住房抵押贷款分为自有房产和按揭房产抵押贷款，两者贷款利率有所不同，按揭房产抵押贷款的利率通常高于自有房产。接...

·购房者审看商品房预售许可证有哪些注意事项
    购房者审看商品房预售许可证有哪些注意事项很多人在买房的时候可能会先考虑购买期房，毕竟期房便宜，但与此同时我们也不能忽略购买期房所带来的巨大风险。现实中，若开发商想要预售期房，则首先要取得商品房预售许可证才行。那作为购房者，在审看商品房预售许可证有哪些注意事项呢?详细内容请一起在下文中进行了解。 一、购房者审看商品房预售许可证有哪些注意事项 目前市场上销售的大部分是期房，买房人买...

·一、房子没有房产证遗嘱可以公证吗?
    一、房子没有房产证遗嘱可以公证吗? 不能公证的，因为无法提供房产所有权证明，遗嘱按要求写就有效。 《公证程序规则》第十八条规定，自然人、法人或者其他组织申请办理公证，应当提交下列材料： (一)自然人的身份证明，法人的资格证明及其法定代表人的身份证明，其他组织的资格证明及其负责人的身份证明; (二)委托他人代为申请的，代理人须提交当事人的授权委托书，法定代理人或者其他代理...