买二手房的手续及注意事项有哪些？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

二手房相信您都不会陌生，简单讲就是被房主进行二次交易的房产。有些没有房子的人，由于经济能力的限制，可以选择买一套别人手里多余的房子，从经济性来讲，越来越多的经济不宽裕的人都会选择先买一套二手房来居住，那么买二手房的手续有哪些?需要注意的事项又有哪些呢?今天我们就为您做一介绍。
一、买二手房需要哪些手续?
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即您所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二、买二手房需要注意哪些问题?
1、购买人应当查看拟购买房屋的房屋所权证、土地使用权证。因为只有房屋所有权证、土地使用权证齐全的房屋，才可以在二级市场交易。
2、查看房屋所有权证上登记所有权人姓名、土地使用权证上登记的土地使用权人姓名，可以核实出卖人是否是房屋所有权人，是否有权利出卖该房屋。如果房屋所有权证上登记的姓名与土地使用权证上登记的姓名不一致，说明该房屋至少转让过一次，土地使用权证尚没有进行相应的变更，不得上市交易。如果发现房屋所有权证和土地使用权证上登记的是两人甚至多人，说明该房屋是属于多人共有产权，转让需要得到所有产权人一致同意，否则可能导致交易无效或者被撤销。
3、查看房屋所有权证上在产权来源，是经济适用住房，还是房改房，还是商品房，只有商品房两证齐全时才可以上市交易，房改房是否可以上市交易，必须看各地各单位房改的政策规定，经济适用住房没有达到管理机关规定的条件及期限，是不得上市交易的。
4、如果是由委托人负责转让房产，应当要求查看产权人给与代理人的书面授权委托书，应当查看委托书中授权范围，以及委托人和代理人的身份证复印。
5、如果是从房屋中介机构购买二手房屋，应当注意查看中介机构的营业执照，并在中介机构的办公地点签订购买房屋合同。
6、购买房屋价格是由当事人自由约定的，应当货比三家合理确定，一旦签订购买房屋合同或者协议后毁约，是要承担违约责任的。如果交付的是定金，一旦不购买房屋，定金是不予退换的。
7、潢、室内设施设备完好程度、是否有损坏等。
8、购买合同约定应当具体可行，建议最好找专业律师起草购买房屋合同，对于室内物品是否包括在内，或者包括哪些物品应当约定明确，对于价款数额、付款时间、或者付款条件、房屋移交、办理产权变更登记、违约责任等关键问题做出必要的约定。
9、双方应当现场交接房屋，并签写房屋移交清单，记载移交房房屋状况及有关物品、设备数量、状态等。
10、及时办理房屋所有权和土地使用权变更登记。按照《物权法》规定，房屋、土地作为不动产实行登记交付原则，只有变更了 产权登记，才获得了法律所认可房屋产权和土地使用权。不进行产权变更登记，只是一种对于房屋的事实占有，没有获得房屋所有权和土地使用权。
通过我们详细清楚的介绍，对于买二手房的手续有哪些以及买二手房需要注意哪些问题等，您都有了足够的了解，希望这些内容能够给需要进行二手房买卖的朋友能够带来帮助。二手房毕竟是不是新房，买卖时要谨防欺诈以及其他陷阱。在签订二手房买卖合同时，最好是咨询一下房产方面的专家律师，以免造成不必要的麻烦。

·房屋强拆时，暴力抗拆管用吗？
    房屋强拆时，暴力抗拆管用吗？ 一、房屋强拆时，暴力抗拆管用吗？ 是没有用的； 公民合法的房屋遭受到强拆时，被拆迁人通过暴力的方式对抗强拆的，会有一定的效果，但有可能构成人身损害的出现，被强拆人最好报警处理。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第三十一条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿...

·个人消费贷款能否用于购房
    个人消费贷款能否用于购房?个人消费贷款能否用于购房个人消费贷款，一般被称为消费贷，是银行向借款人发放的用于指定消费用途的担保贷款。用途包括房屋装修、购买汽车各类大额耐用消费品、旅游、求学等个人生活消费，不得用于购买住房、炒股等高风险领域。另外，北京银监局在4月28日印发的《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》中明确提到，发现个别银行个人消费贷存在制度内容规定不够审慎，贷款金...

·房屋复垦补偿标准是什么
    复垦补偿款按每户宅基地实际面积补偿。房屋补偿计算标准一般是根据当地房屋评估价格和房屋装饰商定价格来确定的。比如，搬迁费十二元每平方米，按两次计算;临时安置费(过渡费)按二十五元每平方米计算，逾期十二个月以内，每月增加百分之五十。《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成...

·二手小产权房屋买卖纠纷有哪些？
    在二手房交易市场中，小产权房价格优惠得到很多二手房购买者的关注，但因为国家土地资源政策的限制，小产权房在交易过程中存在很大的风险，所以交易纠纷也时常发生。今天我们就来为您介绍二手小产权房屋买卖纠纷有哪些。 二手小产权房屋买卖纠纷有哪些 1、户口迁移部分处理最为复杂 户籍迁移一直都是二手小产权房屋交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而...

·四川房屋拆迁补偿管理条例主要内容
    四川房屋拆迁补偿管理条例主要内容 第一条　为了加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据法律和行政法规的规定，结合四川省实际，制定本条例。 第二条　四川省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。 第三条　拆迁人应当依照本条件的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 第四条...

·开发商办理房产证的期限是多久
    开发商办理房产证的期限是多久开发商应在下列期限内办理房产证：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。二、开发商办不了房产证怎么办?(一)要求赔偿损失根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八...

·二手房过户手续时间是怎样的
    二手房相对于新房来说购房费用要低一点，您在进行二手房交易时最关心的就是二手房的过户问题，过户流程以及过户手续时间都是影响交易能否顺利进行的因素，但是二手房全款购买欲贷款购买的过户手续时间是不同的。接下来，关于二手房过户手续时间，我们为您整理了相关资料。 二手房过户手续时间 一、全款买房，无贷款： 双方达成协议，房东收下下家的定金开始计算：双方约定一个合同签订日期;一般合同签订...

·父母赠予房产合同属哪种赠与合同的类型
    父母赠予房产合同属哪种赠与合同的类型 一、赠与合同的一般分类 1、现实赠与合同和非现实赠与合同 现实赠与，又称即时赠与，是指在合同成立之时赠与人就将标的物交付受赠人的赠与，现实赠与的合同成立与履行是同时实施的，因而可用口头形式。非现实赠与合同是指合同成立后赠与人按照合同的规定将标的物交付受赠人的赠与，非现实赠与合同的订立与赠与人的履行行为不是同时进行的，一般应采用书面形式。 ...