实践合同不动产生效要件

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

实践合同不动产生效要件

实践合同不动产是否生效常常存在着较大的争议。看一个实践合同是否生效，首先则要清楚其构成要件，从而减少不必要的民事纠纷。随着我国物权变动法律研究的发展，司法实践中不断积累经验，物权变动的相关法律法规也有一定的变动。律师３６５将在下文中为您做关于实践合同不动产生效要件的详细介绍，请您往下阅读。

一、什么是实践合同

实践合同又称要物合同，是指除当事人意思表示一致外，还须交付标的物方能成立的合同。诺成合同与实践合同区分之意义在于确定合同是否成立以及标的物风险转移时间。

对于实践合同，实物的交付也是合同成立的形式要件。例如:借用、民间的借贷、保管、定金、寄存等合同属于实践合同，就借款合同而言，只有当借贷方实际交付借款时该合同才真正成立。法学是不断发展的科学。根据传统民法理论，质押合同属于实践合同，这在我国的《民法典》颁行后，得以改变，根据《民法典》，质押物的交付，不再是质押合同成立的要件。

二、实践合同不动产生效要件

在《民法典》之前，我国的司法实践中，对于不动产物权变动的生效要件，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段：

1、不区分物权变动与买卖合同。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复：“要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。

2、区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。

法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定显然将合同是否有效与所有权是否转移区分开来了，但认为办理登记手续为物权变动的有效要件，即凡规定应登记而未登记的，物权不发生变动。

3、承认登记为所有权转移的对抗要件。

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定“下列财产不属于破产财产······(六)尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产”这一规定表明，已向买方交付的财产尽管未办理产权证书或者产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第71条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。上述规定无疑表明，过户手续是否办理并非所有权是否转移的生效要件，交付即实际占有为物权变动的外在表象，登记只是具有对抗效力。

三、关于不动产物权变动生效要件的特殊规定

一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，不登记不发生效力，但以下情况除外：

1、依法属于国家所有的自然自愿，所有权可以不登记。

2、不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，依法需要办理登记，不登记，不发生物权效力的情况：

(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力;

(2)因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力;

(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3、不以登记为生效要件，而是对抗要件的情况：

(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立;

(2)地役权自地役权合同生效时设立;

(3)宅基地使用权。

以上就是有关实践合同不动产生效要件的全面介绍。需要格外注意的就是不动产生效要件的特殊规定部分。总的来说，登记仍然是不动产的生效最为重要的构成要件。因为登记是法律保护不动产交易的一种方式，对于日常生活中的不动产交易行为的保护，可通过交易双方当事人协议到不动产登记机关进行不动产过户。

·效力待定合同的种类有哪些？
    效力待定合同的种类有哪些？ 一、无行为能力人所订立之合同。 无民事行为能力人除可以订立某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的合同外，对其他的合同，必须由其法定代理人代理订立。一般来说，由无民事行为能力人所订立的除细小的日常生活方面以外的合同，必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。 二、限制行为能力人缔结的合同。 合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有...

·一、违法解除合同能要到代通知金吗？
    一、违法解除合同能要到代通知金吗？违法解除合同的单位如果已经支付了经济赔偿金就不需要再支付代通知金了，也就是员工不能要到代通知金了。因此，有的劳动者在主张用人单位违法解除劳动合同并要求支付赔偿金时，一并主张代通知金，这是没有法律依据的。在劳动合同履行过程中，在劳动者无法定过错的情形下，出现了法定的特别情形，即《劳动合同法》第四十条规定的情形，法律允许用人单位解除劳动者合同。由于...

·成立合同需要符合什么条件？
    人们做买卖需要签买卖合同，劳动者与用人单位建立劳动关系时需要签订劳动合同，但合同并不是只要双方签了字就一定成立了。合同的成立需满足一定的条件。具体来说，成立合同需要符合什么条件?不过，合同成立并不意味着合同就能生效，那么合同的生效需要哪些条件呢?对于这些问题，本文将一一为您展开描述。 一、成立合同需要符合什么条件 合同的成立需要的条件主要有：1、订约主体存在双方或多方当事人。商...

·合同期限
    合同期限 从_________年______月______日起至_________建筑业劳动合同约定工程完成日期_________年_______月______日止。合同期限如需变动，需及时办理合同变更手续。 二、工作岗位 甲方安排乙方在_________班组从事_________工作。乙方应按劳动合同约定按时、按质、按量完成工作任务。 三、工作条件和劳动保护 甲方需...

·固定单价合同单价可以变更吗？
    固定单价合同单价可以变更吗？固定单价合同是指在合同中确定了价格的合同，一般情况下是不能变更的，除非出现了情势变更的情形。《民法典》第七百八十八条 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。第七百八十九条 建设工程合同应当采用书面形式。第七百九十条 建设工程的招标投标活动，应当依照有关法律的规定公开、公平、公正进行。第七百九...

·确认合同有效纠纷的民事判决书的内容包括哪些？
    确认合同有效纠纷的民事判决书的内容包括哪些?判决书应当包括原被告的基本身份信息，包括原被告的性别，民族家庭住址出生日期等等。判决书应当围绕原被告双方的争议焦点进行，最后作出法院认为的判决。一审的生效判决是可以上诉的。判决书是由法院出具的，与起诉状和答辩状不同，这两份文书是当事人一方提供的，而判决书属于机关提供的文书，所以应当有审判长还有书记员的签名，并且判决书不可以口头或者是电...

·演出合同签订流程是怎样的
    演出合同签订流程是怎样的 在生活中，不管是大型的商演或者是您常见的小型的商事演出，商家和演出方为了确保演出的顺利进行，在都是要签订具体的演出合同的。不过，双方签订合同的时候，在合同签订之前肯定是要有一个详细的签约流程的。下面我们就为您介绍一下演出合同签订流程是怎样的? 演出合同签订流程是怎样的? 一、合同签订审核流程 1、 公司各部门负责起草与本部门负责职责范围内合同，...

·招投标完成后变更合同主体，合同是否有效?
    招投标完成后变更合同主体，合同是否有效?招投标行为作为国际上通行的商品贸易行为，大多用于基础设施建设，国有项目承包，在投标之前投标方都会制作详细的投标书，那么在招投标完成后变更合同主体之后，合同是否还有效呢?我们将详细为你解答。 一、招投标的含义 招标投标，是在市场经济条件下进行的大宗货物的买卖、工程建设项目有发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种交易方式。在这种...