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南京房产律师事务所

南京房产律师熟悉房地产开发、转让、租赁、抵押、拍卖、征用、拆迁等各方面的法律法规,致力于商品房买卖纠纷、房地产交易、征地拆迁、工程建筑等领域。提供专业的房地产纠纷解决方案。

★南京房产律师事务所为客户提供全面的房地产法律服务：
（1）为土地使用权转让，抵押提供法律意见、
（2）为项目开发的报建、融资、招商、预售、销售提供法律服务
（3）银行按揭、抵押贷款法律服务
（4）房产所有权的确权及争议出来
（5）合同开发纠纷处理
（6）物业管理合同纠纷处理
（7）商品房交易纠纷处理
（8）建筑工程招标投标法律服务
（9）工程合同的谈判、草拟、修改、管理

★南京房产律师事务所业务范围：
法律咨询
为人民群众、房产中介机构或者房产公司提供房产法律方面的各种咨询服务。
南京房产律师事务所律师陪购
二手房买卖过程中，阴阳合同造成的纠纷、房产买卖合同约定不明确等等主观或者客观原因容易使二手房买卖过程造成瑕疵，给后续过程预留隐患，律师全程陪购帮助客户审阅合同、审查程序，可有效避免后续纠纷。
房产析产
分家、离婚、产权人过世等需要对房产进行房产析产，房产律师凭借专业经验为此过程提供见证、诉讼、调解，可为客户妥善处理房产析产。
房产调查
离婚或者债权人隐匿财产的情况下，往往需要对对方进行房产调查，房产律师可以凭借专业经验帮客户调查对方隐匿的房产，挽回损失。
房产继承
产权人在世时订立遗嘱，需要律师见证，或者由产权人在世时委托律师执行遗嘱。另外，产权继承过程中产生的纠纷，亦可由房产律师提供调解、诉讼等服务。
房产诉讼
商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等等房产买卖纠纷，需要由房产律师根据相关法律法规和行业经验，提供专业的法律服务。
房地产融资
南京房产律师事务所房产律师熟知房产贷款的相关程序、政策和法规，可向客户提供省时、简便、合理的贷款方案，并争取更高的贷款成数。
公司法律顾问
南京房产律师事务所房产律师熟知房产交易过程中容易造成纠纷的程序，可以为房产公司提供房产领域专业的顾问服务，帮助房产公司有效避免房产交易纠纷。
法律培训
南京房产律师事务所房产律师根据房产领域的实务经验，为房产公司或房产中介机构提供相关法律法规的培训，帮助房产公司或房产中介机构培训员工，让其在工作过程中完善工作程序。

★南京房产律师事务所谈房产赠与程序
1、法律依据，《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产转让管理规定》
2、向房管局提交的资料
A、房屋所有权登记申请书;
B、原《房屋所有权证》(包括.有权保持证);
C、受赠人的身份证。
D、公证机关出具的赠与公证书或经交易所鉴证的赠与合同;
3、工作人员收下资料后，出具收件收据，并代收登报费。
4、承诺期到，请及时带上收件收据、身份证及应交的费用到发证处交费、领证。
　南京房产律师事务所办证说明：办证承诺时间，资料齐全，从受理收件之日算起，25个工作日完成。

★南京房产律师事务所谈延期交房的认定
　　如何认定房屋延期交付，以下介绍两种不构成延期交房的情形，以明确延期交房的性质。原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。
但在下列情况下，不构成延期交房：
　　(1)因不可抗力对按时交付产生影响。
　　根据《合同法》..百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
　　(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。
　　根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。
　　对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此，确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。

　　合同订立后，房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的，应视为严重违约。但是，南京房产律师事务所提示，如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改)，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。

　　南京房产律师事务所律师认为，在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。
　　根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理

★南京房产律师事务所谈房屋转租合同的效力
南京房产律师事务所提示: 房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁..，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。
《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，一旦出租人解除合同则意味转租合同无法履行，承租人应对次承租人承担责任。

★南京房产律师事务所谈房产赠与的税与费
1、根据税法的规定，将房屋赠与他人，受赠方须按4％的税率纳契税。
2、赠与方和受赠方须各缴纳0.05％的印花税。
3、单位赠与房屋须缴5．55％的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。
4、若赠与的房屋为房改房，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。　　
5、关于所得税
（1）对当事双方不征收个人所得税:
a.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
b.房屋产权所有人无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
c.房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　
（2）除上述..人外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。　　
（3）受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

★南京房产律师事务所谈禁止转让的房地产：
　　1、以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，不符合下列条件不能转让：(1)按照出让合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上的;(3)属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，应完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施和公.设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的。转让房地产时，房屋已建成的，应取得房屋所有权证书。
　　2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　3、依法收回土地使用权的;
　　4、.有房地产，未经其他.有人书面同意的;
5、权属有争议的;
　　6、未依法登记领取权属证书的;
　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

★南京房产律师事务所谈商铺买卖合同注意问题
我最近打算买下一间商铺用来经营国外衣服，已经看中了一间在市区并且环境非常好的店，即将要签订商铺买卖合同了，但是因为是刚出来做生意，不清楚应注意什么问题，请律师帮忙!
南京房产律师事务所房产律师解答：
一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。
二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。
三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。
四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。
人民.和国城市房地产管理法相关规定：
第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

★南京房产律师事务所建筑领域服务
一、房地产领域的各领域包括商业、工业、住宅和旅游项目的开发；
二、房地产开发策划及融资、招商、销售业务安排；
三、建设项目用地、规划许可手续；
四、土地使用权出让、转让、出租、抵押；
五、房屋拆迁、安置及补偿；
六、房地产项目招标、投标、施工建设、发包、承包与分包；
七、银行按揭以及有关的担保、抵押、回购；
八、担任房地产企业的常年法律顾问；
九、涉及单位和个人的房地产纠纷；
十、律师陪同购房等　　

★南京房产律师事务所谈室内有横梁能否要求退房
问：本人买了套期房,但在验收时,发现卧室有横梁，房子本来就很小，结构也不合理，加上横梁就更让人感觉难受、拥挤。买房时开发商只提供了平面图，并未发现横梁存在。事后索要了设计图纸，发现横梁在设计时已经有了，只是开发商未提前告知我罢了，合同中也并未就横梁做过任何约定。听说如果局部净高低于2.1米，设计才违反国家规定，但经过测量，房子地面到横梁下方的高度大于2.1米。我向开发商索赔，开发商认为没有责任，后来迫于压力，才答应与我协商。问南京房产律师事务所律师：我能否要求退房或者换房？如果要求赔偿，如何计算赔偿金额？
答：首先应当分析横梁是否符合国家设计规范。《住宅设计规范》（GB50096-1999）3.6.2、3.6.3规定：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的13；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其12面积的室内净高不应低于2.10m；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）6.3.2规定：室内净高应当按楼地面完成面至吊顶或楼板或梁底面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或者管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算。此房房楼地面至梁底面垂直距离大于2.1m，且面积小于室内使用面积的13，不违反国家设计规范。
根据《商品房合同司法解释》第13条，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可请求请求解除合同，室内存在横梁不属于严重影响正常居住使用的情形，请求解除合同难以获得支持。但在买卖合同订立之前，通过设计图纸可以看出室内存在横梁，开发商应当遵守诚实信用原则如实告知，不履行告知义务致使买受人在违背真实意思的情况下订立合同，买受人可以考虑根据《合同法》第54条，请求.撤销房屋买卖合同，实现退房目的。
南京房产律师事务所提示，横梁影响房屋通风、采光与日照，缩小使用面积，影响房屋装修，降低房屋价值，买受人可以要求赔偿。赔偿数额根据横梁位置、影响程度、房屋价值、使用年限等因素综合考虑。。

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