中方以土地使用权出资有哪些规定？

中方以土地使用权出资有哪些规定？

每个公司在成立之初都拥有初始资本，这些是投资人或合伙人在商议之后作出的决定，股东可以货币、实物、资产、劳务等出资，还有一些特殊的无形资产，而土地使用权也可以作价出资。随着国际贸易合作的深入，以及中国巨大的消费市场催生了中外合资企业。那么中方以土地使用权出资有哪些规定呢?下面请听我们详细介绍。

《公司法》规定股东可以土地使用权作价出资。国有企业所有的土地使用权是其最具有价值的资产，并其在股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中，中方通常以土地使用权出资，外方以资金出资的方式，设立中外合资企业。由于土地使用权在我国规定的复杂性，因此在以土地使用权出资的公司实务和司法实践中，需要注意以下事项：

一、出资条件：

1、以土地的使用权出资而不是土地的所有权。众所周知，在我国只有国家和集体才能作为土地所有权的主体，所有的企业只能享有土地的使用权，因此，出资的标的是使用权。

2、以土地使用权出资必须是国有土地使用权并且属于有偿出让。依据我国现行法律、法规规定，土地使用权能够作为财产权进行转让的，只能是国有土地使用权。集体土地使用权如果要用于出资标的，必须先通过“招拍挂”的方式变为国有土地。对于通过划拨取得的国有土地使用权如果作价出资，必须先向国家补交土地出让金。《公司法》解释三第八条规定：出资人以划拨土地使用权出资公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，以划拨土地使用权出资存在被认定未全面履行出资义务的风险。

3、以没有设定权利负担的土地使用权出资。土地使用权必须是干净的，没有设定抵押权之类的权利负担，否则就可能被其他权利人追索而使其财产价值减少甚至完全失去投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权会使投资者或者股东的出资变的不实，违反公司法的资本确定原则，在内部损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。《公司法》解释三第八条规定：出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内解除权利负担;逾期未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，出资人以设定抵押权的土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。

二、履行方式

1、《公司法》解释三第十条规定第一款：出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

第二款：出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

根据该条规定，交付和办理产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，不仅要将土地实际交付给公司使用，而且要将土地使用权过户到公司名下。只有这样公司才能取得完整的、排他的权利，出资人才算完整的履行了自己的出资义务。

实践中存在着交付和登记不同一的现象，而且很普遍。出资人将土地过户给公司但不实际交付将对企业的财产权利造成损害，法律上企业对土地享有使用权但事实上却无法使用，或者是虽然交付但不过户，导致企业对土地的权利状态不完整有可能被追索;

三、税费成本

企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种处理也不同：

1、营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：

（1）、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;

（2）、对股权转让不征收营业税;

2、土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定：

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的，仍然暂免征收土地增值税。

3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：

企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

土地使用权出资属于非货币性资产交换，因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳企业所得税。

4、印花税以房地产投资实际上是将房地产转让并且进行投资的行为。《公司法》规定以房屋所有权、土地使用权出资的，应当办理权属转移手续，由被投资公司享有所有权。根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。

综上所述，中外合资企业中，通常中方以土地使用权出资，并且对出资条件有严格的限制和规定，在履行方式上也进行了严谨的程序规范。同时由于我国对土地的重视，在税收方面对土地使用权转让也有一定的强制性规定。中外合资企业依托双方的优势劣势，也在努力建立合作共赢的企业。如果还有相关疑问，可以咨询网站的在线律师。

·天津市永久征地补偿标准
天津市永久征地补偿标准征地需要对被人的土地或房屋进行征用、拆迁，因此就要对被拆迁人做出相应的补偿才行。对于征地补偿标准数额，这是大多数被拆迁人想要了解的内容，在天津，征地也是有一定的补偿标准的，那么，天津市永久征地补偿标准是什么呢？接下来，我们就来告诉您征地补偿标准数额是多少。 ...

·崇左市征收土地补偿标准是怎样规定的
崇左市征收土地补偿标准是怎样规定的征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补...

·在我国征地补偿标准是什么
在我国征地补偿标准是什么近年来，随着我国社会的飞速发展，对于征地补偿我们并不陌生。各地政府在进行建筑时，在向老百姓征收土地时，会发放征地补偿标准。虽然各地的补偿标准是不一样的，但是，补偿的大体框架还是在我国的征地补偿标准下进行的。征地补偿标准对我们来说是比较重要的，我们需要对...

·蒙华铁路征地补偿标准河南段
蒙华铁路征地补偿标准河南段社会不停的发展，交通也在变得越加便利。有时候修建的铁路，公路等会通过别人房主或者田园等地。不得不进行征地拆除，对于这类情况，国家都会给予相应的补偿。补偿标准不是固定的，没有统一的标准，因为需要参考的因素非常多。下面我们就蒙华铁路征地补偿标准河南段做一...

·广西征地果树补偿标准是如何规定的
广西征地果树补偿标准是如何规定的有些市政和便民工程当初在设计的时候，不可避免的就需要占用公民种植果树的这些地区，公民配合政府拆迁工作的前提必须是拆迁补偿款制定的补偿方案是比较合理的。《民法典》自2021年1月1日生效，第二百四十三条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限...

·潍日高速安丘段征地补偿标准是什么？
潍日高速安丘段征地补偿标准是什么？高速公路的修建难免会占据民用征地，而对于被征用者来说，土地的被占用肯定是一种损失，所以，高速公路的修建都会对所征用拥有其土地使用权的土地主体提供不同程度的赔偿，这些赔偿用于补偿损失土地所造成的经济损失，有时候，还会涉及一部分的建筑补偿，那么，...

·关于租用土地建厂房合法吗？
关于租用土地建厂房合法吗如果在不是工业用地或建筑用地的土地上建工厂的话，属于对土地使用性质的变更，需要经过住建部分的许可，否则属于违规。遇到这种情况是可以向国土资源部门举报的。土地租赁，土地租赁是某一土地的所有者所有权与土地使用者使用权在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间...

·征地补偿安置费该给谁？
征地补偿安置费该给谁？改革开放以来，我国房地产业飞快的发展，城市规模的节奏也越来越快，公路等公共设施的建设，农村大量的土地被相关部门和企业征收，随之而来的是征地补偿费的问题，也是广大居民密切关心的问题，因为它与人们的生活息息相关，征收居民的土地之后，会补偿一系列的补偿费，那么...

·买住宅楼有土地使用证有风险吗？
买住宅楼有土地使用证有风险吗?买住宅楼有土地使用证是有一定的风险的，但是是可以购买的。因为只有土地使用证的房子，也就是意味着只有使用权，而没有房屋的所有产权。未经审批同意，此类房屋不能上市交易，私下签定交易协议不受法律保护，因此在购买时一定要谨慎对待。二、买住宅楼有土地使用证存在...

·什么是征地拆迁?法律规定其程序是什么
什么是征地拆迁?法律规定其程序是什么一、什么是征地拆迁凡土地，房屋被县级以上人民政府批准征用，占有。房屋拆迁后,重新承受房屋，土地所属!而对其成交价格，就是属于作价补偿费和货币安置款!货币安置奖励费就是指被拆迁人在规定的日期内同意拆迁并搬家,拆迁方给与被拆迁人配合拆...