如何确定商品房预售的效力

如何确定商品房预售的效力一、如何确定商品房预售的效力
判断商品房预售合同是否有效，就要看该合同是不是符合下面几个条件：
1、预售方主体资格要符合要求
商品房的预售可以由开发商自行销售或者开发商委托中介机构销售。自行销售开发商必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
2、商品房预售合同双方意思表示真实一致
由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。
由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。
3、商品房预售合同内容与形式的合法性
商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。
商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。《城市商品房预售管理办法》第十条也规定：“商品房预售，房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
二、怎么避免预售商品房纠纷
当我们准备转让预售商品房时，要做到以下几点：
1、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同;
2、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商;
3、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。
4、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案，则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方，如是这样的合同不需通知房产商，但如出让方把房子再卖给了第三者，只能追究其违约责任，存在较大的风险。
5、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以并且符合条件，双方直接办理“转按揭”手续即可;如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。
6、如果确是房子不相要而原价转让，你也可以与开发商协商，办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，在上述手续办清后，新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税，定是有阴阳合同(就是差价)，发生纠纷会给你带来麻烦。
在实践中，购房者、房产开发商经常遇到一个问题，就是期房是否可以再转让、是否可以购入。而有些地方有地方性文件不允许期房再转让，而有的地方是允许转让和备案的，同时依法交纳有关税费。关于商品房预售的效力问题，我们就整理到此，希望可以为您提供一些帮助。

·哪些属于夫妻的共同房产
房产在夫妻共同财产中是非常重要的一部分，哪些属于夫妻的共同房产在以前的法律规定中是比较模糊单一的，以致在离婚的时候会经常出现夫妻双方为了房产扯皮的情形，现在新的民法典有了较为严格的规定，我们就一起来了解一下相关内容吧。一、哪些属于夫妻的共同房产所谓夫妻共同房产，是指夫妻双方在...

·贷款买房可以推迟办理贷款手续吗
贷款买房可以推迟办理贷款手续吗一、确定具体定金协议或认筹协议中是否有明确的约定，约定包括具体付款时间和付款方式等。如果是约定了具体的付款时间和方式，就必须要按照合同约定的来，如果不按约定执行则属于违约。如果开发商严格要求按约定执行，购房者是不能拒绝的，所以，在合同规定了付款时间和...

·一、北京100万能买房子吗
一、北京100万能买房子吗当然能，能否在北京买房，关键在于是否有户口本等相关证件，与钱无关，金额多买质量优秀的房子，金额少买质量一般的房子。二、北京购房资格(1)在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;(2)有北京合法有效的暂住证;(3)购房人...

·协议拆迁，房子拆了置换安置房卖了，被拆迁人该怎么办?
一、协议拆迁，房子拆了置换安置房卖了，被拆迁人该怎么办?　　依据我国相关法律的规定，房屋拆迁是先补偿后拆迁的，房屋被拆迁了，但安置房却被卖了的，被拆迁人可以向法院提起诉讼维护自己的利益。　　我国法律规定的是“先补偿后拆迁”的原则，大家来看相应的法律条文：　　《国有土地上房屋征...

·一、父母的房子算夫妻财产吗?
一、父母的房子算夫妻财产吗? 父母的房子，如果赠予给子女的话，应当视为子女的夫妻共同财产。婚后父母赠与的财产一般来说如果没有特殊说明，是属于夫妻双方的共同财产。但是如果在合同中明确说明房产是赠与夫妻其中一方的，父母赠与财产则归属于夫妻受赠者一方，因此可以认定为夫妻一方的个人财...

·房屋认购的法律效力属于正式签合同了吗
房屋认购的法律效力属于正式签合同了吗一、房屋认购的法律效力属于正式签合同了吗? 不是，商品房认购书具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书...

·婚姻继承房产的规定是怎样的？
根据《民法典》中的法律条例，婚姻继承房产的规定视夫妻双方的约定，结婚前，一方取得的房产属于个人婚前财产，另一人无权分割房产权益。以下是民法典中相关的规定，为你详细解读。一、《民法典》第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、...

·哪些房产离婚时不能分割
离婚时，对于房产的分割，可以先协商解决，协商不成再提交法院进行判决，但是，要注意不是所有的房产都可以分割，法律规定有五种类型的房产，离婚时是不能进行分割的。那具体而言，哪些房产离婚时不能分割呢？本文马上为您做详细解答。一、哪些房产离婚时不能分割 1、用他人身份购房。民...

·常见的房屋质量问题有哪些
常见的房屋质量问题有哪些1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动;因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。 2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝...

·一、房屋没有使用是否买卖不破租赁?
一、房屋没有使用是否买卖不破租赁? 在房子没有使用的情况下也有可能构成买卖不破租赁，房屋没有使用和买卖不破租赁之间是没有关系的，“买卖不破租赁”的要式条件第一、租赁合同已成立并生效(现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断); 第二、租赁物已交付承租人(现实生...

·哪些可依法解除购房合同
哪些可依法解除购房合同(一)开发商资质不全。开发商开发手续不全导致合同无效，依照我国《民法通则》、《合同法》相关规定开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。(二)房屋权...