房地产企业融资规定是怎样的

房地产企业融资规定是怎样的？

房地产企业对资金的需求是非常大的，我们一般来说，对房地产企业融资也是不太了解的，有些房地产商太法律规定不太了解而融资，那就触碰了法律的底线，导致负上了法律责任，可见了解房地产企业融资规定是非常重要的，下面我们可以一起来看看。

一、典型融资方式

1、委托贷款

即由投资人将资金交给商业银行或信托公司委托后者向房地产企业提供贷款。如下图所示。

2、股债

即由投资人向房地产企业提供贷款的同时，受让该房地产企业的全部或部分股权，并约定原股东在一定条件下回购股权。

二、融资规定中的主要问题

1、名股实债

实践中，投资人为减少风险，控制被投资公司，在提供贷款的同时或之前，往往受让全部或部分被投资公司的股权，并约定原股东有义务在一定条件下按约定价格回购股权。有的投资协议约定，在投资人持股期间，被投资公司需要向投资人支付固定的股息或红利。这种交易安排，有时被称为名股实债。名股实债可能涉及以下问题。

（1）被投资公司支付的股息需要满足一定条件才能进行所得税税前扣除

根据《企业所得税法》，企业向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项在计算应纳税所得额时不得扣除。但是，根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》，同时满足以下条件的，被投资企业支付的股息可以确认利息支出，进行税前扣除。

（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；

（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

（四）投资企业不具有选举权和被选举权；（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

投资人取得满足上述条件的股息需要缴纳企业所得税，甚至营业税（2016年5月1日前）或增值税（2016年5月1日后）及其附加，而一般情形下，投资人取得股息和红利无须缴纳企业所得税。不过，实践中，能同时满足上款所述条件的投资安排并不多。特别是回购的主体往往是原股东，而非被投资公司。

（2）股权回购涉及国有资产需要进行评估和进场交易

如果投资人是国有或国有控股企业，则其持有的被投资公司的股权将被认定为国有资产。如前所述，国有资产的转让需要按规定进行评估和进场交易，否则，股权回购将有可能被认定为无效。

（3）回购外商投资企业的股权需要经外商投资企业审批机关批准，否则，不生效

如果被投资公司是中外合资或中外合作等外商投资企业，根据《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》，股权回购（转让）协议未经外商投资企业审批机关批准的，不生效。

2、财务顾问费

投资人在收取利息、股息之外，往往还会收取财务顾问费。财务顾问费一般按总投资额的一定比例确定，其支付时间和方式通常与利息一致，其支付主体有可能是被投资公司，也可能是其股东。投资人往往会同被投资公司或其股东签订财务顾问协议，约定财务顾问服务内容，例如提供投融资咨询服务，引进投资者、制定和落实引资方案、安排商务谈判并促成交易等，但实际上投资人并未或未完全提供财务顾问服务。根据最高人民法院对深圳蔚深投资有限公司等与南宁金融市场证券交易中心等拆借资金纠纷案，和上海东方高圣投资顾问有限公司与成都置信实业(集团)有限公司、四川置信凯德实业有限公司居间及财务顾问合同纠纷案的判决，提供财务顾问服务的一方须证明其已经提供了约定的服务，否则，其要求支付财务顾问费的要求将得不到支持。

3、强制分红

在名股实债类交易安排中，投资人往往要求被投资公司每半年分红或每季分红一次，无论被投资公司是否实际盈利。根据《中华人民共和国公司法》（简称“《公司法》”），公司在有利润的情况下，才能进行分配，且公司在分配当年税后利润时，应首先用当年利润弥补亏损；其后，应按照规定提取法定公积金或任意公积金。要求被投资公司在未盈利的情况下，预先向股东分配利润，违法了《公司法》相关规定，存在被要求向被投资公司退还利润的风险。

4、企业间借贷

在有些交易安排中，投资人会设置一层甚至多层中间结构，一般是有限合伙企业，专门用于提供贷款。如下图所
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、该规定第十四条规定3的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。上述有限合伙企业的主要功能就是投资，包括股权和债权投资，但这些企业并没有取得金融许可证，因此，这些企业同被投资公司之间签订的贷款合同不排除被认定为无效的可能性。

5、独立担保

在有些担保合同中规定，担保合同具有独立的效力，不因主合同无效而无效。这样的规定在司法实践中有可能得到不法院支持。根据最高人民法院以往的判例，独立保证（即约定保证合同的效力独立于主合同的效力，不因主合同无效而无效）目前仅适用于国际商事交易。尽管该等司法判例不属于法律、行政法规或司法解释，但不排除法院在审理相关纠纷时遵循该等司法判例作出判决。

6、委托贷款情况下，委托人是否可以直接起诉借款人，而无须将银行作为原告或第三人

在委托贷款的情况下，有时贷款合同由银行同借款人签订，委托人并不是贷款合同的签约方。如果借款人逾期偿还贷款，根据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》，原则上应由银行（受托人）向法院提起诉讼；银行坚持不起诉的，委托人可以委托贷款协议的银行为被告、以借款人为第三人向法院提起诉讼。不过，最高人民法院在对北京君泰投资管理有限公司等与天津药业集团有限公司等委托借款合同纠纷上诉案中确认，在借款人知道委托人同银行之间存在委托关系的情况下，委托人可以直接起诉借款人，而无须将银行作为原告或第三人

3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定，具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：

（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；

（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；

（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；

（四）违背社会公序良俗的；

（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。

房地产融资，国家对此的调控力度也越来越大，总的来说是造福于民生的，关于房地产企业融资规定的也越来越严，重点城市更甚，企业融资要求也越来越高，国家政策严了，我们也要好好跟政策走，促进稳健的房地产融资机制，才能使房地产长久健康发展。

·湖北省黄石市征地补偿新标准是什么？
湖北省黄石市征地补偿新标准是什么？一、湖北省黄石市房屋价值补偿标准这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市...

·土地使用证掉了怎么补办？
土地使用证掉了怎么补办？不管是我们的城市居民还是农村居民都会有土地使用证，对于农村是根据其人数使用情况对土地进行平均分配，那么如果当我们在携带的过程中不慎丢失,而我们却又会在关键的时候又有急需，我们就得考虑土地使用证掉了怎么补办这个问题，下面我们通过相关规定来了解一下。一、农...

·怎么把土地使用权证注销
怎么把土地使用权证注销土地使用权证注销是指已登记的国有土地使用权，由于法律规定的原因，在土地管理部门的登记簿上进行注销的行为。每年由于土地使用权证注销问题导致的法律纠纷越来越多，不得不引起社会大众的关注。下面由为您详细介绍。怎么把土地使用权证注销？一、注销情形主要...

·土地使用权是无形资产吗
土地使用权是无形资产吗我们现在使用的所有的土地都是国家所有，我们对土地的存在也只有土地的使用权，而不是土地的所有权，我们购买的房子也是有产权的要求的，土地的使用权是有时间规定的。那么，土地使用权是无形资产吗，我们为您分享如下。（一）土地使用权是无形资产的判定：不管是新准则还...

·如何预防广西征地事件，征地补偿标准是什么？
如何预防广西征地事件，征地补偿标准是什么？近年来，国家为了改善城区规划，或者为了修建公路、铁路、桥梁、水电工程等，不得不征用属于公民使用的土地，虽然为了体现公平原则，国家在征收后会对被征地者进行经济补偿，但是征地事件一直是由发生。对于广大政府来说，如何预防广西征地事件? 一...

·洛阳经济使用房土地使用金怎么算？
洛阳经济使用房土地使用金怎么算？计算方法土地出让金的分类与计算土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部...

·划拔土地使用权管理办法是怎样的？
划拔土地使用权管理办法是怎样的？《划拨土地使用权管理暂行办法》已于1992年2月24日经国家土地管理局第一次局务会议审议通过，1992年3月8日国家土地管理局令〔1992〕第1号发布施行。第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简...

·无建筑物的土地使用权能不能转让？
无建筑物的土地使用权能不能转让？土地使用权转让的含义，简单来说，就是指土地使用者在获得土地使用权以后，再进行转移的行为，其中包括出售、交换和赠送。并且土地使用权的转让或者出让都是有相关的法律规定。那么，无建筑物的土地使用权能不能转让呢？下面我们来为您介绍土地使用权的相关知识，...

·萍乡征地补偿标准是怎样的？
萍乡征地补偿标准是怎样的？相信您都有看到过各种各样的拆迁新闻，甚至有得也亲历过拆迁，对拆迁征地也有一定的了解。拆迁征地作为我国目前普遍存在的现象之一，可以说吸引着广泛的关注。拆迁征地不仅关乎着城市的建设发展，更加关乎到被拆迁征地民众的生活安置。那么，萍乡征地补偿标准是怎样的？...

·土地使用权划拨的范围
经过县级以上的人民政府批准后，土地的使用者缴纳相关的费用，比如补偿费或安置费，会将土地交给其使用。或者是直接将国有的土地使用权免费交给土地使用者进行使用，这种行为就叫做土地使用权划拨。用划拨的方式获得的土地使用权一般是没有使用期限的限制，但是不能将土地使用权转给他人。意思是土地使...