离婚时，集体土地上的房屋分割

1 离婚时农村房屋怎么分割



农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织的，农民只有宅基地使用权。离婚时农村房屋怎么分割可以按照以下方式分割：



首先，对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，只能判给婚前所属的一方所有。



其次，婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的，这样的房屋由于是一方婚前所得，不是婚后共同所得，只能判给婚前所属的一方所有。但是由于建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方。



再次，夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋。离婚分割时，一般是对等分割。



最后，婚前即已存在的家庭共同房产，或原属一方父母的房产，结婚后没有明确给夫妻双方的，这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。

2、离婚纠纷中分割农村房屋中房屋的合法性问题

　　取得农村房屋所有权的前提是房屋的宅基地使用权。取得房屋所附着的土地的使用权，是取得该房屋的所有权的前提。如果当事人未经审批，而擅自在集体土地上建造住宅的，属于非法用地，所建造的地上建筑物属于非法建筑，是不受法律保护的，此类非法建筑更不能当做合法的房屋予以分割，同时，当事人还可能面临土地行政主管部门的行政处罚，该房屋也面临被责令拆除的危险。

　　另一方面我们也应该看到违章建筑之所以违法，是因为其未获得相关证书及文件，违章建筑既可能永远违章，也可能经补办相关的审批手续而合法。不过，在合法化之前，当事人要求分割房屋的，不应予以支持。但是，该建筑虽然由于违法而无法取得所有权证，但其还是有使用价值的，因此，对于这种违章建筑，我个人认为法院可以根据违章建筑的实际情况，判决由当事人使用。

因为在违法修建的农村房屋合法化之前，当事人对其的“所有”只是事实上的所有，而不存在法律上的“所有权”。当然，如果离婚后该农村房屋因补办了相关的手续而合法化了的，当事人可以协商重新分割该房屋，如果协商不成的，可以另行向法院提起诉讼，要求进行进行分割。此时，法院不能以一事不再理为由不予受理。

3、农村房屋在离婚诉讼分割时属于夫妻共同财产还是属于家庭共同财产，在分割时就有所不同。

　　判断争议的农村房屋是夫妻共同财产，还是家庭共同财产，应综合分析房屋的权属，如：有无分家析产，有无继承的发生，有无其他约定，以及房屋的来源等情况。而离婚诉讼中，房屋只有属于夫妻共同财产，才能在诉讼进行中由离婚当事人直接分割。若属于家庭的共同财产，由于涉及家庭其他成员的份额，我国婚姻法又未引入第三人制度，其他权利人不能参加诉讼，主张权利。故在诉讼中首先应对涉案的房屋进行析产，待各共有人份额析出后，再进行房屋分割。这在《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条的规定有所体现。该条是这样规定的：离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚问题和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题，可告之当事人另案处理;或中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理。故在离婚诉讼中，对属于家庭共同财产的房屋，其分割时应另案处理或中止诉讼。



4、案例一：2009年8月21日，刘某与王某在都江堰市民政局办理了离婚登记手续，双方就财产处理等达成离婚协议，协议书第二条载明：位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，男、女双方各分5间，其中西方五间归女方，东方五间归男方;21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归女方所有，34英寸的彩电、洗衣机、三轮摩托车归男方所有。2009年11月24日，王某在未经刘某许可下，将该10间房屋(包括土地使用权)以590 008元的价格转让与第三人。现该房屋已由买受人重新修建并居住使用。现房屋转让款590 008元由王某保存。该房屋系双方婚后共同修建，没有在产权登记部门办理产权登记。经原审法院释明，刘某对自己的第一项诉讼请求“判令双方于2009年8月21日签订的《离婚协议书》中约定的：位于都江堰市青城山镇青城村3组的5间(靠西方)小青瓦房归刘某所有”变更为“判令王某向刘某支付转让位于都江堰市青城山镇青城村3组的10间小青瓦房价款590 008元的一半”。



　　一审法院认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，刘某与王某在婚后共同修建位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，刘某、王某登记离婚时，对财产等自愿达成了离婚协议，双方就应该按照协议约定的内容予以履行。但王某在与刘某离婚后，未经刘某的同意，将协议中约定的双方共有的房屋转让于他人，该房屋已实际交付买受人并已重新修建。即原诉争房屋已经灭失不能进行实物分割，一审法院支持刘某对该房屋取得的收益590 008元享有相应权利。因宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份而取得，结合本案的实际情况，一审法院确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋权利的70%。对刘某要求的21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归其所有的主张，一审法院予以支持。为了维护公民的合法权益，一审法院根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决：一、王某在判决生效之日起十日内一次性支付刘某房屋收益　177 002.4元。二、刘某与王某离婚协议中约定的21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归刘某所有。



宣判后，刘某与王某均不服一审判决第一项，向成都市中级人民法院提起上诉。刘某的上诉理由为：根据房地一体原则，王某实际上已通过《离婚协议书》将位于都江堰市青城山镇青城村3组的5间房屋及土地使用权处分给刘某，且王某转让本案诉争房屋时，不应对房屋和宅基地使用权的价款分别进行约定，故一审法院根据宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，并结合王某与第三人所约定的房屋转让费和土地使用权转让费，确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋收益权利的70%系认定事实错误，适用法律错误。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判王某向刘某支付295 004元。王某的上诉理由为：刘某为居民户口，宅基地使用权应属王某一人所有，而非夫妻共同财产，故根据双方签订的离婚协议以及王某与第三人签订的房屋转让协议，刘某只应分得房屋转让款90 008元的一半即45 004元。二审法院认为，本案中，刘某与王某于2009年签订《离婚协议书》时，对财产处理约定为“位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，男、女双方各分5间，其中西方五间是归女方，东方五间归男方……”根据上述内容，双方并未对都江堰市青城山镇青城村3组房屋的宅基地使用权作出明确约定，仅对该宅基地上的房屋进行了明确的约定。因刘某、王某对都江堰市青城山镇青城村3组房屋的分割约定不明，二审法院对《离婚协议书》中关于该房屋的约定不予采信。根据一审中王某提交的由都江堰市青城山镇青城村村民委员会出具的证明可知，该宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，因刘某对该房屋转让总款590 008元表示认可，故一审法院根据宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，并结合本案实际情况确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋收益权利的70%并无不当，对刘某主张一审判决认定事实不清，适用法律错误的上诉请求以及王某主张刘某只应分得45 004元的上诉请求本院均不予支持。因此二审法院作出了驳回上诉，维持原判的判决结果。



案例二：A与B皆为城镇户口，二人在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处，并与C签订了房屋买卖协议，后A与B夫妻感情破裂，对于小产权房的分割无法达成协议，遂诉至法院要求离婚。对于本案中小产权房如何分割的问题，主要有以下几种观点：



　　第一种观点认为，虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第21条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态，应当根据案件实际情况，判决由一方当事人使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。



　　第二种观点认为，现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。而在离婚纠纷中，对于共有财产的分割，并不会产生市场流通的后果，所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割，因无法进行登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。



　　第三种观点认为，因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖，虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议，但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效，A与B并未取得房屋的所有权，故对案例中的小产权房应不予处理。



　 通常法律实务中大家的意见是：首先，虽然《婚姻法解释二》第21条对于尚未取得所有权的房屋应如何处理作出了规定，但该规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的，案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效，A与B并不具有房屋的所有权，故判决由夫妻一方使用显然不当。其次，如果法院对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，势必会干扰国家对农村土地的管理，引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效，对小产权房不予分割。如此不仅能与法律规定以及国家政策保持一致，还能以案例的形式进行法律宣传，起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。

·不得提出离婚的情况有哪些?
      不得提出离婚的情况有哪些? 不得提出离婚的情况有哪些? 我们都知道婚姻自由是我国婚姻关系的基本原则，婚姻自由包括结婚自由和离婚自由，我国《民法典》第一千零八十一条规定：男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问...

·法院起诉离婚对方不出现怎么办
      有些夫妻中一方想要离婚，而另一方却不想要离婚，此时虽然可以通过诉讼方式来达到离婚的目的。但在诉讼过程中，不同意离婚的一方也是有可能不出现，也就是不出庭支持诉讼。那一般情况下法院起诉离婚对方不出现的话该怎么办呢?详细内容请一起在下文中进行了解吧。 一、对方不同意离婚怎么办 根据...

·老公出轨离婚财产怎么分
      一、老公出轨离婚财产怎么分依法分割，双方无约定的，婚前财产归个人，婚后共同财产各半平分，男方构成与他人同居的情形，属于过错方，无过错的女方在双方离婚时，有权请求损害赔偿，损害赔偿的内容包括财产赔偿和精神损害赔偿两部分内容损害的程度是确定赔偿范围的具体依据，赔偿的具体办法有双方协商...

·在我国国家未成年可以拘留吗
      在每个未成人的青春期难免会因为意气用事而造成严重后果，其中就包括打架斗殴对他人造成严重伤害的，相关执法部门应当作出处罚。那么，未成年可以拘留吗?按照未成年人的管理办法规定，未成年人未满十四周岁的便可以进项行使拘留或者追究刑事责任。 一、在我国国家未成年可以拘留吗 只要是年满十...

·婚内财产分割可以吗
      通常而言，夫妻双方只在感情破裂，非离婚不能解决的时候才会分割夫妻共同财产。凡事总有特例，就夫妻共同财产而言，不离婚而要求婚内分割财产就是特例。那么夫妻婚内财产分割可以吗?我们为您做详细解答。 一、婚内财产分割可以吗 “非经约定不能分割夫妻共同财产”是主流思想。在婚姻关系存续期间，...

·离婚后孩子可以改姓吗
      一、离婚后孩子可以改姓吗离婚后孩子可以改姓吗?离婚后孩子改姓是可以的。子女可以随父姓，也可以随母姓。一般而言，子女出生后，其姓名是经父母双方协商一致后确定的，因此孩子姓名的变更，也应由父母双方协商一致。父母离婚，任何一方无权擅自更改孩子的姓名。对于离婚双方未经协商或协商未达成一致...

·离婚后抚养权变更有什么条件
      离婚后抚养权变更有什么条件 在离婚案件当事人低龄化的趋势下，夫妻双方离婚时子女年龄普遍都比较小。近年来，抚养纠纷案件逐年增多，其中以变更抚养权纠纷案件的上升幅度最大。 一方或双方当事人在离婚后由于工作或生活条件发生了重大变化，而提起变更子女抚养权诉讼的案件。归纳起来，大致可分...

·抚养费可不可以一次性付清一般可以约定抚养费给付到孩子十八岁
      抚养费可不可以一次性付清一般可以约定抚养费给付到孩子十八岁，或独立生活为止。根据最高院的司法解释(一)，到孩子完成高中教育阶段时，父母就没有义务再对孩子进行抚养费的支付，但从现实情况看，上大学的阶段甚至大学毕业后尚不能完全独立生活阶段，父母资助的情况相当普遍。我们认为，在父母对抚...

·离婚的给孩子多少抚养费
      即使离婚了，也不能以此为借口不抚养自己的亲生子女。此时虽然无法直接抚养子女，但是却可以通过支付抚养费的方式进行。那一般而言，离婚的给孩子多少抚养费才好呢?而这个抚养费的支付期限又是多长?请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、离婚的给孩子多少抚养费 1、法院根据什么标准确定抚...

·社会抚养费江苏是如何征收的？
      随着国家计划生育政策的开放，江苏省也实行了全面二孩政策，允许年轻夫妻生育两个子女。可是在一些农村，仍然存在超生现象，对于超生家庭，计生部门会征收一般社会抚养费。具体标准由各个省市自主决定，那么社会抚养费江苏2017年是如何征收的？下面我们通过这篇文章具体了解下吧。 一、社会抚养费...

·女方可以终止前夫探视吗？
      对于探视权，是没有抚养权的一方探视孩子的权利，国家法律有相关的规定，如果在离婚诉讼中，法院把孩子判给了女方，那么男方就拥有探视孩子的权利，也就是探视权。那么女方可以终止前夫探视孩子吗？下面我们将为您进行详细的解答。 一、离婚协议探望孩子方式 《婚姻法》第三十八条规定：离婚后，不直...