房地产破产清算偿还顺序是什么

房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
一、法律依据
(一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
二、清偿顺序
房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。

·企业进入破产清算时的程序是怎样的？
企业进入破产清算时的程序是怎样的？当企业陷入经营困境的时候，往往会选择申请破产，这样也可以最大限度的保护债权人利益。企业向法院提交破产申请书后，法院会决定是否受理，如果受理的话，则下一步就是破产清算环节。那么企业进入破产清算时的程序是怎样的？下面我们跟随我们具体了解下吧。 ...

·破产清算后质押物清偿的顺序是怎样的
破产清算后质押物清偿的顺序是怎样的?企业在破产或者是解散时，需要对现有资产进行核对，对于企业解散的情形，可以股东自行组成清算组后，偿还债务，至于被宣告破产的情形，则需要由法院指定的人组成清算组，在资产核对后，破产清算后质押物清偿的顺序是怎样的? 一、破产清算后质押物清偿的顺序是怎...

·公司破产清算担保的内容
公司破产清算担保的内容如果公司即将面临破产，要进行破产的清算，清算和处理公司的债务以及财产。对于公司的债务，公司一定要进行担保，担保债权在破产清偿中对于一般的债权来说，会享有优先受尝的权利。下面，我们来了解一下公司破产清算担保的具体内容。一、破产清算程序 1、成立清算组...

·破产清算后如何分配及顺序
破产清算后如何分配及顺序在市场经济的发展过程中，公司经营不善，资不抵债，无法偿还到期债务，可能会导致破产。在破产之后会对公司进行清算。对于公司的破产财产是需要对债权人进行按照法律顺序和比例进行分配的，那么破产清算后如何分配及顺序是什么呢？下面我们就为您详细介绍。破产清算后...

·公司清算的顺序是什么？清算的程序是怎样的？
公司清算的顺序是什么？清算的程序是怎样的？公司破产解散时，要进行清算。我们和您一起谈谈“什么是财产清算?”、“公司清算的主要程序是什么?”、“公司清算的清偿顺序是什么?”等等，作了一名员工或公司股东，知道了公司清算的顺序和程序等问题，也就可以很好的维护我们自己的利益。下面我...

·破产管理人的法律地位是什么
破产管理人的法律地位是什么一、破产管理人的法律地位是什么破产管理人，是指破产案件中，在法院的指挥和监督之下全面接管破产财产并负责对其进行保管、清理、估价、处理和分配的专门机构。关于破产管理人在法律上的地位，国外主要存在代理说、职务说、财团代表说三种学说，我国国内关于破产管理人法律...

·公司股东能提出破产清算吗
股东不能申请破产，但可以申请解散公司，然后再清算。依照《破产法》和《民事诉讼法》的规定，具有独立法人资格的企业因经营不善严重亏损，不能偿还到期债务的，可以向人民法院申请破产；作为债务人的企业法人，不能偿还到期债务时，其债权人也可以申请该债务人破产。《最高人民法院关于适用〈中华人民...

·企业破产职工劳动关系何时解除?
随着经济的快速发展，企业与企业间的竞争也越发的激烈，适应市场的企业得以生存，而一些不适应市场竞争的企业则会面临破产、倒闭。破产企业的员工比较关心的是企业破产职工劳动关系何时解除以及工资如何清偿，下面由我们为您对这些问题进行说明。一、企业破产职工劳动关系何时解除? 《中华人民共和...

·成立破产清算公司条件是什么？
成立破产清算公司条件是什么？在我们现如今竞争如此激烈的经济市场中，想要运营好一家公司是极为不容易的，如果资金周转出现问题，就很有可能面临公司破产的问题，而公司破产自然而然也会面临着账目清算的问题，那么，成立破产清算公司条件是什么呢?下面我们就来一起了解一下这个问题。一、破产清算...

·公司破产怎么补偿员工？
公司破产怎么补偿员工首先，《中华人民共和国劳动合同法》第四十六条第(四)项的规定，用人单位依法宣布破产的，应当向员工支付经济补偿;其次，根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条的规定，经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一...