商品房预售合同的形式

商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

商品房预售合同的内容复杂，履行期限长。因此，法律对其形式的要求也比较严格。根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

这里有必要明确商品房预售合同登记的性质和效力。在实践中，对商品房预售合同的登记是合同的有效要件，还是对抗要件，学者们的看法并不一致。我们认为，商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。首先，从法律的规定来看，如前所述，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案；其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同没有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。我们认为，商品房预售合同的登记备案具有预告登记的性质。所谓预告登记，是指权利人在对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权的实现而对其进行的登记。预告登记的目的在于保全权利人的请求权，以确保权利人于将来能够取得物权，它具有排他性，可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债权法的扩张（注：孙宪忠：《论不动产物权登记》，《中国法学》1996年第5期）。在商品房预售合同中，由于商品房尚没有建成，所以，也就不可能产生商品房的物权变更登记问题，而只能是进行预售合同的登记。预购方经过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权，而不是一种物权。预购方根据这种请求权，就可以在商品房建成后，请求预售方交付房屋并办理物权的变更登记。同时，在没有交付房屋前，预售方将预售房屋转让给第三人的，对预购方也是无效的。可见，尽管预售合同登记所产生的仅是一种请求权，但却具有物权的排他性质，有学者将其称之为准物权（注：钱明星、姜晓春：《房屋预售制度若干问题理论问题研究》，《中外法学》1996年第5期）。所以，商品房预售合同的登记具有预告登记的性质。

·男方婚前买房算夫妻共同财产吗？
      在中国人的传统观念里面一般都是由男方买房的，因此现在也有很多男性在结婚之前就已经购买了房产。那实践中，男方婚前买房算夫妻共同财产吗?这是很多离婚夫妻在财产分割的时候产生的问题，下文中我们整理了相关资料，马上就来为你做详细解答。一、男方婚前买房算夫妻共同财产吗1、男方婚前买房，登记...

·房产抵押合同的范本？
      房产可以说是普通家庭最重要的财产之一了，很多在人在出现经济困难的时候都会选择将房产抵押出去。但是，抵押房产是需要一个凭据的，这就是房产抵押合同。下面由我们为您详细介绍相关知识。 房产抵押合同 抵押人：姓名 ，性别 ， 年 月 日，籍贯 ，住址 ，身份证号码 。 (如为单位的...

·离婚财产回迁房如何分割?
      离婚财产回迁房如何分割?要看房子是在婚前还是婚后的，婚前的，就是一方个人的婚前个人财产，另一方无权分的。若是婚前一方买的，但婚前或婚后加了另一方的名字，则是双方的共同财产。房子若是婚后的，即使是只有一个人的名字，也是夫妻共同财产，应当平分。但无论是婚前还是婚后买的，若一起还贷款了...

·租房没到期可以退租吗 租房应注意什么
      一、租房没到期可以退租吗在房屋租期没有到期的情况下，如果是由于承租人自身的原因想要退租，一般情况下也是可以的，这个时候最好与房东协商，如果当初合同中约定了违约金，可能会支付违约金或者导致押金无法退还。二、租房时应注意的问题有哪些1、一定要检查房内的所有家具、家电是否是好的，家电要...

·解决房屋租赁纠纷要哪些证据
      实践中，围绕房屋租赁而产生的纠纷还是比较多的，那么当事人该如何来处理这样的纠纷呢?而在处理的过程中，有需要准备好哪些证据材料?针对这两个问题，我们将在下文中一一为您解答。 一、如何处理房屋租赁纠纷 一旦遇到房屋租赁纠纷，当事人该如何处理?有以下几种解决方式： (一)协商解决 房屋...

·卖房违约打官司要多久
      卖房违约打官司要多久 出租人私自卖房是否侵权 在买卖房屋的过程中，其实很容易出现违约的情况，而现在的房价又这么贵，一旦一方有违约行为，那么给对方造成的损害可不小，当事人在这方面产生了纠纷，多数都会选择向法院起诉。那一般卖房违约打官司要多久呢?详细内容请在下文中进行了解吧。 一...

·上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议有哪些内容？
      上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议有哪些内容？ 现在上海市的可建设用地非常有限，一些开发商进行房地产项目建设的时，通常会涉及到对一些老旧小区进行拆迁。经双方协商后，原住户会和开发商签署一份补偿安置协议，这份协议非常重要，明确了补偿金额、补偿方式等。那么上海市城市居住房屋拆迁补偿...

·买商品房的过程中有什么注意的
      买商品房的过程中有什么注意的对于商品房的购买包括有选楼、签订购房合同、开发商交房以及购房者收房验房等过程，不管哪一过程，购房者在买商品房的过程中有什么注意的呢?现实中开发商在房产广告中的承诺是吸引不少人购买其商品房的重要因素，但如果开发商不能兑现广告承诺怎么办?我们马上为你做详细...

·一、房屋买卖合同注意事项是什么?
      一、房屋买卖合同注意事项是什么? (一)注意审核土地使用权是否存在抵押 购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障...

·武汉房产纠纷的解决办法有哪些
      房产纠纷是伴随房产交易而来，武汉由于近年来发展迅速，更多居民面临着更多的房产交易活动，当然也伴随着一系列的房产纠纷。那么针对武汉房产纠纷的处理办法是什么呢？有哪几种？我们给了以下的解决方法。 一、房改房的产权纠纷的处理方法 对于房改完毕已办理了产权证，明确产权关系的纠纷，法律...

·如何签订商品房预售合同？
      如何签订商品房预售合同？ 一、如何签订商品房预售合同 1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。 为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应...