预售商品房抵押有效吗,期房抵押是否有效

法律中有规定，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押，因此预售商品房也是可以设定抵押的。但并非所有的抵押都是有效的，那么针对具体情况，预售商品房抵押有效吗？我们马上为你做详细解答。
一、预售商品房抵押有效吗

(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。
(二)购买方对顶售商品房设立的抵押
购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾，况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此，预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。
(三)双方重复抵押。
实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应当认定无效。
二、预售商品房抵押效力是怎样的
购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效：(一)抵押人是预售商品房的购房人。购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有所有权之期待权，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。(二)购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。(三)商品房预售合同须为有效合同。预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。《担保法》规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。关于预售商品房抵押，实践中具体分为了三种情况，一种是由房地产开发商将预售房屋进行抵押，另一种则是由购房者做出抵押，当然还有一种是开发商和购房者进行双重的抵押。因此，说到效力问题，则就要区分不同的情况进行说明了。

·商品房买卖契约是什么？商品房买卖契约样本
      商品房买卖契约是什么？商品房买卖契约样本 现在有很多的人都倾向于有一套属于自己的房子，感觉这样更有安全感，但在进行房屋买卖时，往往会涉及许多法律问题，最关键的一个文件就是房屋买卖契约，网的我们下面带你了解，商品房买卖契约是什么? 一、商品房买卖契约是什么 房屋买卖契约是指房...

·买房是普通老百姓最重要的一件事情，谁都想买到称心如意的房子，
      买房是普通老百姓最重要的一件事情，谁都想买到称心如意的房子，可如今房地产开发商多如牛毛，一些开发商实力不大，造出的房子存在诸多质量问题，这就影响了业主的正常使用。因此引发的纠纷事件层出不穷。那么谁承担房屋质量问题保修责任？下面我们一起看看我们是怎么说的。 一、谁承担房屋质量问题保...

·北京二手房买卖过户需要哪些资料？
      在我国，尤其是北上广等经济发达地区，房价一直以来的居高不下，多数薪资阶层存款不足以支付全部购房款，往往需要通过银行贷款工资还款的方式来实现尽快买房，还有一些人选择买入二手房，而二手房买卖也是需要一定的流程和手续的，那么北京二手房买卖过户需要哪些资料?过户流程是怎样的?我们为您提供...

·二手房买卖合同纠纷如何认定违约责任?
      在我国，由于房价一直以来的居高不下，多数薪资阶层存款不足以支付全部购房款，往往需要通过银行贷款工资还款的方式来实现尽快买房，还有一些人选择买入二手房，也由此产生了很多纠纷，那么如果一旦发生纠纷，二手房买卖合同纠纷如何认定违约责任?我们为您提供如下参考，希望可以对您有所帮助。 1...

·二手房屋买卖违约有什么责任
      在进行二手房买卖的过程中，难免会遇到一些违约的情况，此时就会对另一方造成损害，因此就需要违约方承担一定的违约责任。不过二手房屋买卖违约中该有哪些违约责任要承担呢?我们一起在下文中进行具体了解。 一、二手房买卖中违约责任有哪些 1、不能履行。 又叫给付不能，是指债务人在客观...

·办假离婚证买房属夫妻共同财产吗
      现代社会很多人被利益蒙蔽了双眼，还有很多人因为一时贪图一些小便宜，因为蝇头小利而给自己带来极大的危害，给自己的生活带来困惑。许多人就因为钻了二次购房政策中的一些漏洞导致自己受到极大的困惑。办假离婚证买房属夫妻共同财产吗，这个问题不知道使得多少人的生活都受到了影响。 用假离婚证买房...

·卖房个税如何收取
      根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。1，对住房转让所得征收个人所得税是，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正常理由的，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保持各税种计税依据一致。2...

·签合同后退房违约金是怎么收取的？
      签合同后退房违约金是怎么收取的？一、签合同后退房违约金是多少？如果合同里有规定一般按照合同规定支付违约金，但约定的数与实际损失也不能差距过大。如果出卖人无法举证证明所受到的损失，而买受人又提出违约金过高的话，那么买受方可以请求法律帮助，申请调整违约金，法院会根据守约方实际造成的损...

·上海租房需要注意什么？
      对于租房的问题，在北上广来说是一个经常需要遇到的事情，如何租到满意的房子也是困扰了不少的人。我们在进行租房的时候，也是有一定的技巧和方法需要注意的。那么，您知道上海租房需要注意什么吗?下面，我们会为您带来相关的法律知识的介绍。 一、上海租房需要注意什么 1) 当心租房过程中的...

·拆迁农村房屋要如何补偿
      拆迁农村房屋要如何补偿 一、拆迁农村房屋要如何补偿 (1)产权调换 即建设单位以自己所有的房屋和被拆除房屋对换产权，被拆迁人因此获得该房屋的所有权。产权调换时，双方互换的房屋面积应基本相等，面积按所拆房屋的原建筑面积计算。 建筑面积指房屋建筑物各层面积的总和。房屋建筑面积按...

·离婚房产证减配偶名字要多久
      离婚房产证减配偶名字要多久在夫妻双方办理离婚手续之前，需要就房产等共同财产进行分割，通常情况下是一方拥有房屋的财产，另一方得到一定的经济补偿金，故而在办理离婚登记手续之后，需要办理离婚房产证减配偶名字手续，根据我国相关法律的规定，离婚房产证减配偶名字要多久? 一、离婚房产证减配偶...