一、买卖不破租赁租赁合同的注意事项有哪些？

一、买卖不破租赁租赁合同的注意事项有哪些？

(一)、承租方

1、查看出租人的房产证明和有效身份证明;

2、审核出租人的《房屋租赁证》;

3、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

5、付款方式。

(二)、出租方

1、查看身份证明，外省市人员在本地居住是否有合法居住证明;

2、承租人租房用途，并在合同中约定不得有违法行为。

(三)、有下列情形之一的房屋不得出租：

1、没有房屋所有权合法凭证;

2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其它形式限制房地产权利的。

3、共有房屋未取得共有人意见的;

4、权属有争议的;

5、属于违法建筑的;

6房屋租赁合同

二、买卖不破租赁的适用条件

我国《合同法》第229条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此外，我国城市房屋租赁管理办法第11条也有类似规定。

我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”我国《城市房屋租赁管理办法》第13条和14条也规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案;房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。

第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢?本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

综合上面所说的，租凭合同在签订的时候就要慎得双方的同意，而且在签订之前不管是出租方还是承租方都需要对对方的信息全部查看清楚，并且要保障双方在签订的时候不会引起各种纠纷，从而买卖不破租凭也会保障自己的合法利益。

·双方合同履行抗辩权有哪些？
      双方合同履行抗辩权有哪些?有同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。这些抗辩权利的设置，使当事人在法定情况下可以对抗对方的请求权，使当事人的拒绝履行不构成违约，可以更好地维护当事人的利益。合同履行抗辩权。在双方合同中，合同当事人都承担义务，往往一方的权利与另一方的义务之间具有相...

·合同抗辩权向上分为几种
      合同抗辩权向上分为几种抗辩权一般都出现在合同履行中，如果合同的履行出现问题一般都会涉及到抗辩权的内容，而且合同是我们每个人生活中都会接触到的，所以抗辩权是非常重要的内容，对此我们需要有一定的认知，否则出现问题都不知道应该如何去处理，那具体来说合同抗辩权向上分为几种呢？ 合同履行中...

·解决合同纠纷需要注意哪些
      从签合同到合同履行完毕，一般需要一定的过程，而在这过程中，没有人可以预测到会不会发生什么意外的事情，所以您即便签了合同，之后又发生纠纷也是很有可能的。那么，当遇到合同纠纷时该如何保存对我们有利的证据呢，而解决合同纠纷需要注意哪些呢?下面为您具体介绍。 一、合同纠纷该如何保存证据 ...

·买卖合同以及要求履行买卖合同的诉讼费计算是怎样的
      买卖合同以及要求履行买卖合同的诉讼费计算是怎样的 一、什么是买卖合同? 买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定;互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。 二、买...

·无权处分的买卖合同效力法条规定是什么？
      无权处分的买卖合同效力法条规定是什么?无权处分的买卖合同效力法条规定是《合同法》第51条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第132条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的...

·提前终止合同经济补偿金的标准是什么
      一般劳动合同里面都是具体约定了期限的，而在期限届满的时候才会终止劳动合同，但现实中却可能出现提前终止劳动合同的情况，而在提前终止合同的时候，单位也要可能需要支付经济补偿金。那此时提前终止合同经济补偿金的标准是什么呢?我们马上为你做详细解答。一、提前终止合同经济补偿金的标准是什么(...

·法律规定合资开店的合同怎么写？
       一、法律规定合资开店的合同怎么写？ 姓 名________________，性 别________________，年 龄______________， 住 址 ______________________________________________________...

·合同违约责任的重要性体现在哪些方面？
      合同违约责任的重要性体现在哪些方面？ 一、明确约定违约责任的重要性主要体现在哪里？ 1、在签约阶段，促使对方全面准确的估计自己的履约能力，谨慎签约。 实践中，经常会发生因签约人估计不足或其他不确定因素导致签约一方或双方不能按约履行合同义务，致使合同守约人的利益受损引发纠纷的情形...

·供应合同纠纷的处理方式有哪些
      供应合同纠纷的处理方式有哪些？随着商品经济的不断发展，共赢理念成为现在大多数商家的经商之道，合作成为发展的必经之道。合作共赢，本是有利于绝大多数的商家的手段，可凡事有利必有弊，合作带来的弊端往往就是更多的矛盾和纠纷出现，下面是我们给您分析的关于供应合同纠纷怎么处理的内容。 一、供...

·合同违约金问题该如何解答？
      合同违约金问题该如何解答？ 一、合同违约金如何约定 1、依不同标准，违约金可分为： (1)法定违约金和约定违约金; (2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。 2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法...

·一、买卖不破租赁三方合同范文是怎么样的？
      一、买卖不破租赁三方合同范文是怎么样的？ 出租人： (以下简称甲方) 承租人： (以下简称乙方) 居间人： (以下简称丙方) 甲乙双方通过丙方的居间服务，本着平等、互利、自愿、诚实信用原则，经友好协商，双方就房屋租赁有关事宜达成一致，特订立此合同，以资共同遵守。 一、 ...