实践合同不动产生效要件

实践合同不动产生效要件

实践合同不动产是否生效常常存在着较大的争议。看一个实践合同是否生效，首先则要清楚其构成要件，从而减少不必要的民事纠纷。随着我国物权变动法律研究的发展，司法实践中不断积累经验，物权变动的相关法律法规也有一定的变动。律师３６５将在下文中为您做关于实践合同不动产生效要件的详细介绍，请您往下阅读。

一、什么是实践合同

实践合同又称要物合同，是指除当事人意思表示一致外，还须交付标的物方能成立的合同。诺成合同与实践合同区分之意义在于确定合同是否成立以及标的物风险转移时间。

对于实践合同，实物的交付也是合同成立的形式要件。例如:借用、民间的借贷、保管、定金、寄存等合同属于实践合同，就借款合同而言，只有当借贷方实际交付借款时该合同才真正成立。法学是不断发展的科学。根据传统民法理论，质押合同属于实践合同，这在我国的《民法典》颁行后，得以改变，根据《民法典》，质押物的交付，不再是质押合同成立的要件。

二、实践合同不动产生效要件

在《民法典》之前，我国的司法实践中，对于不动产物权变动的生效要件，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段：

1、不区分物权变动与买卖合同。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复：“要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。

2、区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。

法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定显然将合同是否有效与所有权是否转移区分开来了，但认为办理登记手续为物权变动的有效要件，即凡规定应登记而未登记的，物权不发生变动。

3、承认登记为所有权转移的对抗要件。

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定“下列财产不属于破产财产······(六)尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产”这一规定表明，已向买方交付的财产尽管未办理产权证书或者产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第71条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。上述规定无疑表明，过户手续是否办理并非所有权是否转移的生效要件，交付即实际占有为物权变动的外在表象，登记只是具有对抗效力。

三、关于不动产物权变动生效要件的特殊规定

一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，不登记不发生效力，但以下情况除外：

1、依法属于国家所有的自然自愿，所有权可以不登记。

2、不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，依法需要办理登记，不登记，不发生物权效力的情况：

(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力;

(2)因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力;

(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3、不以登记为生效要件，而是对抗要件的情况：

(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立;

(2)地役权自地役权合同生效时设立;

(3)宅基地使用权。

以上就是有关实践合同不动产生效要件的全面介绍。需要格外注意的就是不动产生效要件的特殊规定部分。总的来说，登记仍然是不动产的生效最为重要的构成要件。因为登记是法律保护不动产交易的一种方式，对于日常生活中的不动产交易行为的保护，可通过交易双方当事人协议到不动产登记机关进行不动产过户。

·交易对方并不知道或者不应当知道的习惯做法能否作为填补合同漏洞的补充
《民法典》所称交易习惯的认定强调该种习惯做法主观上为交易对方订立合同时所知道或者应当知道，即习惯做法不能约束不知道该做法的对方当事人。当事人“知道或者应当知道”对于将某种做法认定为交易习惯非常重要，是将一种普通意义上的习惯认定为交易习惯的基本依据。现行立法对认定交易习惯的主观要件...

·合同诈骗罪与非法集资有什么区别？
合同诈骗罪与非法集资有什么区别？合同诈骗在日常生活中是十分常见的，合同当事人会利用合同关系要求对方履行债务，而自己在活动收益后通常会主张合同无效等。非法集资行为也是十分常见的，有些企业单位会以融资的行为发行股票进行集资。邮册可看出来两者都是违法行为，合同诈骗罪与非法集资有什么...

·居间服务合同是什么意思，有哪些
居间服务合同是什么意思，有哪些相关内容一、什么是居间 2021年1月1日起，《民法典》正式施行，《合同法》同时废止。在《民法典》中，将原来《合同法》中规定的居间合同改为了中介合同。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供...

·当事人该如何协议解除合同
当事人该如何协议解除合同实际交易中，合同在签订后，无法继续履行是很常见的事情，面对这种继续履行就会给自己带来损失的情况，交易双方一般都会通过协商的方式去解除合同，那么，一般情况下，当事人该如何协议解除合同呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。一、当事人该如何协议解除合同 ...

·合同的抗辩权概念是什么？
合同的抗辩权概念是什么？在我们的生活之中都会听到抗辩权这一个词语，对于抗辩权很多人不是特别的清楚，抗辩权我们从字面上的意义来讲就是一种反抗的权利对于合同的抗辩权国家法律有相关的规定，那么合同的抗辩权概念是什么呢？接下来让我们来为您进行整理相关的知识。一、合同履行中抗辩权的...

·确认合同无效诉讼费
确认合同无效诉讼费 1、诉讼费的缴纳范围： (1)案件受理费 (2)申请费 (3)以及案件受理期间的各种帮忙的人工费用。 2、缴纳费用的标准： (1)小于等于1万元的案件，缴纳50元。 (2)1万元到10万元的案件，超过1万元的部分按照总金额的2.5%计算费用。 ...

·审查合同审查哪些内容？
审查合同审查哪些内容？当事人在签订了合同之后还不够，还需要根据《民法典》及相关法律中的规定，对合同作出相应的审查，这样才能保证签订的合同是具有法律效力的，能够对自己的合法权益提供保障。那究竟审查合同都是审查什么内容呢?我们一起在下文中进行了解吧。一、审查合同审查哪些内容 ...

·天津市技术合同认定登记管理办法有哪些要点？
天津市技术合同认定登记管理办法有哪些要点？一、天津市技术合同登记条件有哪些？ 1、注册于天津经济技术开发区内的企事业单位。 2、技术合同认定登记，应由技术开发合同的研究开发人、技术转让合同的让与人、技术咨询和技术服务合同的受托人提出认定登记申请。（合同卖方（乙方）进行登记） ...

·合同到期离职流程有哪些主动和别动离职流程补偿金一样吗
一、合同期满离职需要办理的手续分为两种，办理的手续不一样： (1)单位不愿意续签： 1、提前一个月通知劳动者不续签合同，将按照劳动者服务时间给劳动者补偿金，每年补偿一个月工资(近12个月的平均工资)，不满一年按一年计算，不满半年按半年计算; 2、可以按约定的离职日期，办理离...

·赠与合同反悔撤销权的条件有哪些?赠与人行使撤销权的限制有哪些?
赠与合同反悔撤销权的条件有哪些?赠与人行使撤销权的限制有哪些? 一、赠与人行使撤销权的条件 1、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的构成撤销事由，应具备三个要件： (1)受赠人有故意的侵害行为。 (2)受赠人的侵害行为造成严重的结果。 (3)受侵害人应为赠与人或者赠与人的近亲属。...