根据我国私发意思自治原则的规定

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

根据我国私发意思自治原则的规定，在当事人通过合法方式取得一定的权利之后，可以依据自己的意愿将权利进行转让。通过采用租赁方式转让房屋的使用权是一种较为常见的转让权利的方式，在转让过程中，一方当事人若发现对方有不能履行权利的倾向，可以行使不安抗辩权，那么，在行使租赁合同不安抗辩权应该注意的问题有哪些呢?

解决租赁合同纠纷时应当注意的问题：
1、 买卖不破租赁原则
买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。《合同法》第229条就此作了规定，即：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”它的构成要件包括：
(1) 租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。
(2) 承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同，则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后，新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。
2、 抵押权与租赁权的关系
抵押权与租赁权的关系，指一物之上抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。抵押权与租赁权的关系，有两种情形：
(1) 租赁权发生在先，抵押权发生在后。对此情况《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当面书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”
(2) 抵押权发生在先，租赁权发生在后。《担保法解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
3、 承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理原则
《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般地讲，共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系，依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。另外，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管理、修缮、使用。
4、 房屋租赁中的登记备案问题
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。当事人未办理登记备案手续，未取得《房屋租赁证》的，租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的，应责令其补办手续，而不应因此否定租赁合同的效力。
买卖不破租赁、在租赁时需要登记备案，租赁方在发现承租方没有履行责任的能力之后，可以行使不安抗辩权，提前终止租赁合同，但是承租方能提供一定的担保的除外。当然，在行使此项权利之时，需要承担一定的举证责任。

·我国法律规定骗贷怎么量刑？
    我们都知道，银行作为国家金融机构，一般都是有十分强大的金融支持的。所以，不乏一些人胆大包天，骗钱骗到银行的头上去了。他们通过提供虚假的资料向银行申请贷款，拿到贷款后就逃之夭夭，永远消失。那我国法律规定骗贷怎么量刑?接下来我们为您讲一讲相关内容。 骗贷案怎么量刑? 一、贷款诈骗罪，是指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用...

·遗弃婴儿情节恶劣的如何定罪？
    遗弃婴儿是违法的行为，行为人不仅在道德上会受到谴责，而且还会受到法律的制裁。遗弃婴儿情节恶劣的根据我国法律的相关规定应当如何处理很多人并不是很清楚，因为尽管都是遗弃行为，根据行为人的行为方式和主观方面的不同，行为性质也有所不同。下面我们就为您总结了相关的法律知识。 一、遗弃婴儿行为的性质 遗弃儿童是否构成犯罪，要根据实际情况而定，不能一刀切，而一概认为构成遗弃罪。 1、 ...

·怎么执行死刑、哪些人不适用死刑
    除了由最高人民法院判决死刑立即执行的案件外，其余的都是需要上报最高人民法院核准之后，才能实际执行死刑的。但现实中有一些人法律明确规定是不适用死刑的，而对于能够适用死刑的，此时又该怎么执行死刑呢?详细内容请一起在下文中进行了解吧。 一、哪些人不适用死刑 死刑只适用于罪行极其严重的犯罪分子。对于应当判处死刑的犯罪分子，如果不是必须立即执行的，可以判处死刑同时宣告缓期二年执行。犯罪...

·危险驾驶罪取得谅解会减轻处罚吗？
    随着我国社会经济的发展，近年来我国各种类型的车辆都数量都呈现出逐年递增的趋势，鉴于此，交通事故的发生率也是比较高的。在发生交通事故之后，有则责任的一方，一般会被交警以危险驾驶罪定罪处罚。在司法实践中，有被判处危险驾驶罪取得谅解书的情形，此时，是否能够减轻处罚呢? 一、危险驾驶罪取得谅解会减轻处罚吗? 1、事后赔偿作为交通肇事罪的法定从轻情节符合过失犯罪的处罚原则 交通肇事...

·拘留所保释条件有哪些,保释要满足什么条件
    拘留所保释条件有哪些,保释要满足什么条件一、拘留所保释条件有哪些保释要满足什么条件 《刑事诉讼法》第六十七条明确规定，人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人，可以取保候审： (一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的; (二)可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审不致发生社会危险性的; (三)患有严重疾病、生活不能自理，怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇...

·私募基金管理人非法集资是否会犯罪，基金成立的条件？
    私募基金管理人非法集资是否会犯罪，基金成立的条件？ 一、私募基金管理人非法集资会构成犯罪吗? 非法集资，是指公司、企业、个人或其他组织未经批准。违反法律、法规，通过不正当的渠道，向社会公众或者集体募集资金的行为，是构成本罪的行为实质所在。 (一)犯罪主体是一般主体，包括自然人和单位。这里要特别强调法律拟制人格主体——单位，否则，我们将无法对司法实践中大量存在的单位(既可以是...

·故意杀人怎么量刑处罚？
    在故意杀人的情况下，行为人可以说是具有非法剥夺他人生命权的意图，这显然是很恶劣的，因此虽然都是对他人造成了伤害，但我国对故意杀人的处罚自然就要重与对故意伤害的处罚。那究竟现在对故意杀人怎么量刑处罚呢?要是你不清楚，可以一起在下文中进行了解。 一、故意杀人怎么量刑处罚 故意杀人罪的量刑规定如下： 处死刑、无期徒刑或者十年以上有期徒刑;情节较轻的，处三年以上十年以下有期徒刑。...

·假释与缓刑的区别是什么？
    司法实务中，我国规定了一些比较人性化的制度，就保护缓刑、假释以及监外执行等等，针对不同的制度，罪犯或者犯罪分子要想适用的话，这都是需要先满足规定条件才行的。那其中假释与缓刑的区别是什么呢?而假释与监外执行又有哪些不一样的呢?我们将在下文中为你做详细解答。 一、假释与缓刑的区别是什么 假释，是对被判处有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行一定刑期之后，因其遵守监规，接受教育和改造...