如何区分业主和发展商的质量责任？

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业主或房地产发展商对于建筑质量缺陷的责任包括几个方面：首先发展商作为建筑物的卖方，他们要对房屋购买者承担买卖合同责任。此外，对于建筑物的使用人，如果建筑物因其质量造成人身损害或财物损失，业主或发展商要承担侵权责任。建筑物的质量可能最终可以归结为施工质量或勘察设计质量，但建筑物的购买人或使用人可能并不知道承包人或设计人，他们可能直接起诉业主或发展商。业主或发展商通常要先行承担建筑物质量缺陷对他人造成损失。然后才能向承包商、设计人、供应商和其他人追索建筑工程质量缺陷给他造成的损失。业主或发展商可以要求法院将有责任的当事人作为第三人参加诉讼，但能否成功要看具体情况。有责任的当事人在诉讼时可能已经破产了，或者法院认为加入第三人不利于诉讼的迅速审理而不同意第三人加入诉讼。

业主或发展商基于合同承担的质量责任，一方面要看合同条款中明确的质量要求；另一方面房地产发展商可能在房地产销售期间以各种方式对建筑物的质量做出承诺，他们还要对这些承诺负责。《消费者权益保护法》第二十二条规定：“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。”建设部《商品房销售管理办法》第十五条要求：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”

此外，虽然有关合同中没有规定，但法律有关的质量要求，发展商也应遵守。其中具有普遍意义的要求是所提供的建筑物应当适于居住。《消费者权益保护法》第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。经营者发现其提供的商品或者服务存在严重缺陷，即使正确使用商品或者接受服务仍然可能对人身、财产安全造成危害的，应当立即向有关行政部门报告和告知消费者，并采取防止危害发生的措施。”第二十二条规定：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。”这些规定对于业主或房地产开发商对于建筑物的质量责任都有重要影响。

确定业主或发展商的质量责任要根据有关法规和国家标准或行业标准。业主或发展商是否达到了这些标准的要求，往往要通过技术鉴定由专家确定，因此，有关工程质量的纠纷常常取决于技术鉴定的结论。当事人对技术鉴定结论经常有很大的争议，为避免这种情况，法院应聘请争议双方当事人都同意的鉴定人。

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