拆迁中承租人权益如何保护？

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

1. 杨某与姚某于2011年4月15日签订一份《厂房承租协议》，约定姚某将其所有厂房及生产设备租给杨某生产钢化玻璃，租期3年，从2011年4月15日至2014年4月15日，每年租金68万元。2012年9月26日，姚某一纸通知告知杨某，租赁厂房即将拆迁，限杨某在2012年10月8日前搬离。接到通知后杨某即找到姚某要求给予搬迁补偿，遭到姚某拒绝，杨某遂拒绝搬迁。2012年11月18日姚某在杨某的阻止下强行将厂房设备搬离，杨某一气之下按照《厂房承租协议》约定向当地仲裁委提起仲裁申请，要求姚某返还剩余租金37.5万元，承担停工停产损失60万元，搬迁费10万元，装饰装修损失6万元，共计113.5万元。经常州仲裁委仲裁裁决，被申请人赔偿申请人损失37.5万元。

2. 承租人应明确租赁合同各种约定，如果自己和房东的租赁合同有明确条款约定一旦房屋被拆迁，承租人有权获得拆迁补偿款的一部分，那么承租人便可以直接根租赁合同的条款，要求房东分割拆迁补偿款。

3. 如果租赁合同并没有约定拆迁补偿款该如何分配的问题，但是租赁合同确实是在合同的有效期限里，那么我们按照的法定，承租人是实际经营权人，承租人是需要搬迁的人，承租人对房屋进行了装修，承租人作为这些权益的利益相关人，就可以获得：停产停业损失、搬迁费用、房屋装修等费用的。

4. 承租人在拆迁的过程中应如何掌握主动地位呢？承租人应当积极与房东进行谈判，争取联手向政府争取更多的补偿，进而分配利益。

5. 《房地产管理法》第五十二条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。它包含了三层含义：一是明确了房屋出租的主体，即出租人主体资格，出租人为房屋的所有权人；二是明确了房屋租赁行为的法律表现形式，即：出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人享有房屋的占有、使用权；三是明确了承租人应当承担的法律义务，即承租人应当向出租人支付租金。由此，房屋租赁行为应当包括房屋出租、承租使用和租金支付三个方面的特征。

6. 根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。在本案中，原告在诉讼中提供了其与原房屋承包人李天明的租赁协议及向武汉市房产交易管理处交纳的房屋租赁费收据、武汉大三元酒家营业执照副本，上述证据足以证明原告具有被拆迁房屋承租人的主体资格。为保护房屋承租人在拆迁案件中依法享有的权利，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的上述规定，原告有权要求对其在承租过程中所添附的装潢等附属设施主张要求由拆迁人进行补偿，原告也有权就未到租赁期的承租权不予放弃，由拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原告继续承租，原告还应当与被拆迁人重新订立房屋租赁合同。而本案被告直接从程序上驳回了原告申请裁决的权利，剥夺了原告应享有的上述权益。故应判令被告限期对被拆迁房屋承租人，即对原告的补偿安置作出裁决，否则被告有可能造成新的不履行法定职责的行为，可能导致原告的合法权益将得不到法律适时的保护。

·房屋的确权面积
        确权面积也可以说是产权登记面积，产权登记面积是房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积(一般签定正式购房合同后，开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册，合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积)以及房屋产权证上的面积。
     合同约定面积：因开发商售...

·农村宅基地是否能继承？
    农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。 需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外)，不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序...

·签了《房屋拆迁安置协议》，逾期交房的违约金怎么计算？
    1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定： 第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除...

·居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗？
    1. 　上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房，房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。　原告房产经纪公司A在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，其积极为华某联系“下家”，而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此， 起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。华某则表示，他没有委...

·房产中介提供信息错误，应承担什么责任？
    1.中介公司的职员因过错给购房者造成了损失，购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。 2.因中介的过错给购房者造成的损失　　如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给购房者造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。 3.房屋中介机构对于房屋权属状...

·合同解除后，买方能要求中介退服务费吗？
    1. 2015年1月11日，贾某（买方、甲）王某（卖方、乙方以及某某公司（经纪方、丙方）三方签订房地产买卖合同，约定:甲方购买乙方所有的位于中山市XX房地产；转让成交价为400000元；签订合同时支付定金20000元，定金在未查验房地产产权清晰之前须交由丙方或丙方指定账户监管，丙方在查验该房地产产权清晰，没有乙方声明之外的权利负担，并在乙方将房地产证原件托管于经纪方处后，将定金...

·房产证保护你哪些权利？
    对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记，并领取了房屋产权证书。之后才正式：生效，受国家法律保护。
二、维护房地产市场秩序。房...

·离婚协议中赠与子女房产，可否撤销？
    1. 李某与王某因感情不和协议离婚，并办理了离婚登记。在离婚协议中，双方约定独生子李乙由王某抚养，二人共同购置的房产归李乙所有。后该房一直未办理过户手续，李某仍与王某、李乙在该房中居住。现李乙起诉要求李某办理过户手续并腾房，李某则以赠与房产未办理过户为由要撤销赠与。 2. 赠与合同的任意撤销。赠与合同的任意撤销是指在赠与财产的权利转移之前，得由赠与人依其意思任意撤销赠与合同。...