离婚时如何处理公房的承租权

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

1、公房承租权，关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权，公房承租关系就是一种债权法上的合同关系，即产权单位是出租人，居住职工是承租人，与市场房屋租赁不同的是，其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系，而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。

首先，其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的，承租人必须按照规定要求交付标准租金，出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时，必须及时腾退。此一权利义务关系，在发生争议无法正常解决时，完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是，对于此前的资格问题，即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况，来确定职工的承租资格和顺位，这一内部福利关系是不受民事法律救济的，如果发生争议，可向有关部门或单位反映加以解决。其次，也具有物权的性质。一方面，承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系，其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益)，一是低价承租的利益，此与正常的租赁关系不同，公房承租人交付的标准租金由政府规定，远远低于市场租金，也达不到成本租金，包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权，只要是可售公房，承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权，从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面，承租权具有一定的人身性。比如，承租权人死亡后，其子女并非都可成为承租人，必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下，如遇拆迁，只补偿承租权人，并不当然补偿其他非承租权人的子女。

2、处理离婚时的公房承租权时，可根据“具体情况，具体分析”原则，分为以下几种情况：

　　１)婚前取得承租权的情况。

　　一方在婚前已经取得该房的承租权，离婚时承租权由该方继续享有。

　　２)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的。

　　婚前一方已经取得公房的承租权的，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。

　　３)一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。

　　这种情况下，该房承租权仍应归该一方享有，另一方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。

　　４)婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租房屋拆迁时，如果被拆迁人（即公房所有权人）与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是基于原有承租权的存在，所以，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

　　５)妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的，属夫妻共同财产。

　　６)一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。其实，在现实中，还可能存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权；或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币；或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态的形成是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，或者是货币，或者是股票，基金等，都应该归夫妻一方享有。

　　７)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，使用权归双方共有。

８)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款，给法院以自由裁量权，当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平，或有其他严重不妥当后果时，可以运用这一条款酌情处理。

3、根据最高人民法院印发《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的通知，夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租： (一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;

(二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;

(三)一方婚前借款建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;

(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

(六)夫妻双方单位联建或联合购置的共有房屋的;

(七)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;

(八)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;

(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

4、对于公房承租权或已购公房产权价值无法达成一致意见的，夫妻离婚时房屋价值的确定

　　1)实践中价值的确定。对于公房承租权，价值如何确定?需要进一步探讨的问题：公房承租权的利益属性在离婚分割时有无充分考虑?

　　对于已购公房，房屋无法进行分割时，如果双方都想取得房屋产权，可由双方竞价，以最高竞价作为房屋的价值，并由最高竞价人取得房屋;如双方都不竞价，可委托房地产价格评估机构按照市场价进行评估。

　　2)已购公房价值的变化

　　已购公房上市出售政策出台前，房屋价值在离婚分割时，似乎只是考虑房改购房时职工交付的购房款。法院在处理离婚中财产分割问题时，也常常依照购买公房时的发票作为房屋价值的依 据。但在已购公房上市出售政策出台后，已购公房可以在市场上实现房屋和土地的价值，而只须交付少量的土地出让金。因此，上市政策出台后离婚时进行的财产分割，已购公房价值基本依同地段商品房市场价值为基准。

5、对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

(一)照顾抚养子女的一方;

(二)男女双方在同等条件下，照顾女方;

(三)照顾残疾或生活困难的一方;

(四)照顾无过错一方。

对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

6、所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

7、根据“具体情况、具体分析”的原则，分以下几种情形由酌情处理：

1）婚前取得承租权的情况。由于一方在婚前已经取得了该房屋的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，5年，10年，或20年，如果双方对此无另外约定，房屋的使用权益均应当归该方所有。对此，《婚姻法解释（一）》第19条有明确规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”

2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均是本单位职工的。婚前一方即已经取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况只涉及双方身份关系的变更，不影响公房承租权的归属。因此，承租权仍归该一方享有。

3）一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。这种情况下，该房屋承租权仍应当归该一方享有。如果这种情况下，判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题：如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为90%，婚后偿还的余额只是一站部分，如为10%，在此类情形下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方公平何在？因此，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。

4）婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人（即公房所有权人）与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人的房屋实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得的，但是这一承租权的取得是根据原有的承租权的存在，所以说，该房屋的承租权还是应当归属于原享有承租权的一方享有。

8、婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

·一方下落不明，对方如何离婚？
    如果一方下落不明1年以上不满2年，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第12条规定：“夫妻一方离开住所地超过一年，另一方起诉离婚的案件，由原告住所地人民法院管辖。”此时原告就可以向自己所在地的人民法院起诉离婚。
    　　法院受理案件以后，面临着送达的问题，《民事诉讼法》第84条规定：“受送达人下落不明，或...

·新婚姻法生育规定是怎样的？
    近年来我国大力提倡“二孩”政策，在这一制度的影响下也使得因生育权纠纷所致的离婚案件大大增多。对于生育纠纷是否能申请离婚或赔偿各方有不同的看法，为了能更加深入的了解这一问题我们有必要对生育权多加以了解。那么新婚姻法生育规定是怎样的呢？下面就由我们为您做相关介绍。最新发布的是婚姻法的司法解释(三)，婚姻法本身没有进行修订。司法解释中的第九条 夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育权为由请求损...

·丈夫犯重婚罪妻子如何起诉
    重婚与出轨是不同的，重婚这种行为严重破坏了一夫一妻制度，十分不利于构建和谐社会。重婚已经触犯了刑法，重婚行为将受到法律的制裁。但是重婚罪是自诉案件，那么如果是丈夫重婚罪妻子如何起诉呢?我们为您整理了这篇文章。 一、丈夫犯重婚罪妻子如何起诉重婚罪是刑法中的自诉案件，法院对自诉案件秉承不告不理原则，也就是说当发现丈夫触犯了重婚罪时，妻子需要自己去法院起诉，法院才会受理，而不是像其...

·夫妻重婚的认定条件是什么？
    夫妻重婚的认定条件是什么?重婚是有配偶者再行结婚的行为。即已经有了一个婚姻关系，又与他人缔结第二个婚姻关系。具有两种形式：(1)法律上的重婚，即前一婚姻未解除，又与他人办理结婚登记手续而构成的重婚。只要双方办理结婚登记手续，不论双方同居与否，或是否举行婚礼，重婚即已形成。(2)事实上的重婚：即前一婚姻未解除，又与他人以夫妻名义(或关系)共同生活，虽未办理结婚登记手续，但事实上已...

·一、 离婚女方不愿给抚养费法院会判吗?
    一、 离婚女方不愿给抚养费法院会判吗?负有履行抚养费给付义务的一方不给付抚养费，直接抚养孩子的一方可持法院生效法律文书直接向法院申请强制执行，但是如果双方是协议离婚的情形还需要先行提起抚养费纠纷之诉拿到法院生效调解书或判决书之后才能再申请强制执行，我国《婚姻法》第48条明文规定：对拒不执行有关扶养费、抚养费、赡养费、财产分割、遗产继承、探望子女等判决或裁定的，由人民法院依法强制...

·国家赔偿案件立案标准是怎样的？
    当公民在自身权益受到国家机构等情况的侵害时，可以依法申请国家赔偿，法律因此制定了赔偿法这一内容，不管在什么情况下都应该保证公民的基本权益，那么国家赔偿案件立案标准是怎样的呢？我们通过下文来了解一下。 国家赔偿案件立案标准 为保障公民、法人和其他组织依法行使请求国家赔偿的权利,保证人民法院及时、准确审查受理国家赔偿案件,根据《中华人民共和国国家赔偿法》及有关法律规定,现就人民...

·我们今天的话题是以孩子名义起诉抚养费有效期是多久?
    我们今天的话题是以孩子名义起诉抚养费有效期是多久?孩子是被抚养对象之一，也是重点被抚养对象，未成年人属于无民事行为能力人，没有生活来源和劳动能力，急需抚养人的抚养。以孩子的名义起诉抚养费就是为孩子争取应得的抚养费，同时也有一定的期限，即有效期。 人民法院审理离婚案件，对子女抚养问题，应当依照《中华人民共和国婚姻法》第二十九条、第三十条及有关法律规定，从有利于子女身心健康，保障...

·怎么修改离婚协议书
    怎么修改离婚协议书 1、领取离婚证后，离婚的双方当事人以正当理由要求变更子女抚养关系或者增减子女抚养费、经济帮助金额的，可向原受理离婚登记的婚姻登记管理机关申请变更协议，填写自愿离婚变更协议书。 2、婚姻登记管理机关经审查属实的，应当准予变更，并在自愿离婚变更协议书上加盖婚姻登记管理机关专用章。 3、变更协议限定受理一次。再次要求变更协议的，婚姻登记管理机关不予受理。当事...