商品房预售登记

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

    在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力

    　　预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。

    　　所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

    　　但我国民法对预告登记未作系统规定，特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理措施，其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。

    　　德本律师认为，一般情况下，法官适用法律应以法律规定为准。但就商品房预售登记的作用问题，无论从社会的一般观念还是就实务处理情况来看，对商品房预售登记的效力均有所认识，我们应当根据个案的不同情况，有条件地对预售登记的效力予以承认。

    　　德本律师认为，买受人购买预售商品房，是较为特殊的交易，应当对《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的义务及其性质有所认识。从法条的内容分析，预售登记是预售人的义务。但作为买受人来说，出卖人的义务即为自己的权利，其在交易中对预售合同是否由预售人登记问题应当引起足够的注意。通过预售登记，将物权的公示手段用于对债权的保护。使该项请求权具有对抗第三人的效力。

    

·永丰县房屋拆迁补偿标准如何计算？
    永丰县房屋拆迁补偿标准如何计算？(一)房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金是额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=...

·一、二手房买卖面积有误差该如何处理?
    一、二手房买卖面积有误差该如何处理?二手房买卖面积发生误差，则不一定要按照与一手商品房的解决方式进行。首先，买卖双方遵循意思自治原则，即买卖双方的二手房买卖合同中若有明确的约定：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”，则应按照约定方式解决。其次，如果双方没有约定，则其解决方式是以套为计价标准，而不以面积为计价标准。这是因为：1、二手房买...

·房屋租赁合同缴纳印花税如何缴纳？
    一、房屋租赁合同要交印花税吗? 1、个人出租房屋合同需要交纳印花税吗? 根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税「2008」24号)第二条规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 2、单位、个人与个人订立的租房合同，应否贴花? 单位、个人与个人订立的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴花;...

·商品房质量保修期是多久 一、商品房质量保修期是多久?
    商品房质量保修期是多久 一、商品房质量保修期是多久? 根据建设部《商品房销售管理办法》中的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》...

·北京回迁房买卖需要注意些什么问题?
    北京回迁房买卖需要注意些什么问题? 1、业主已经持有房产证，需要注意的事项。业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。2、业主只持有回迁协议，需要注意的事项。业主手中只有发展商的...

·城里人可以买农村房吗？
    近年来，随着城市环境问题日益突出，越来越多的城市人想在农村觅一处宅院，以便“诗意地栖居”。可是鉴于我国土地制度的特殊性，城里人可以买农村房吗？对于想要卖房的农村人来说，卖给城里人一般会价钱更高。可是，农村房可以卖给城里人吗？接下来，就让我们来为你做详细解答吧。 城里人可以买农村房吗 不可以。 1、农村宅基地的房屋只能在本村集体经济组织成员内进行转让，不得将房屋转让给城镇居民，...

·婚后的房产是属于夫妻共同财产么
    婚后的房产是属于夫妻共同财产么第一、在没有夫妻签署婚内财产约定的情况下，由夫妻出资，婚后购房，则属于夫妻共同财产。第二、如果根据《婚姻法》司法解释的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，则可视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的个人财产。第三、由双方父母出资购买的房产，产权登记在一方子女名下的，该房产可以认定为双方按照各自父母的出资...

·对于夫妻财产、尤其是房产的权属认定和离婚分割规定
    对于夫妻财产、尤其是房产的权属认定和离婚分割规定引起了许多人的关注，女方认为婚前购买的房产不属于共有财产是极大的不公，男方认为婚前购买的房产大多是父母出资或支付首付，女方没有参与权属份额的依据，有的男方还会在购房时加上父母的名字以维护自己的权益，那么，买房子加上父母的名字如何办理呢?一、买房子加上父母的名字如何办理在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三...