上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。因此，购房者在购房已抵押的房产时，一定要谨慎小心。那么现实中这个已抵押的房产如何购买呢？我们马上为你做详细解答。
一、已抵押的房产如何购买
买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。根据我国《物权法》第 191 条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产， 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”注意物权法对担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。
根据目前房地产交易中心及各大银行的实践操作来看：一是做转按揭，将上家未还之贷款转入下家贷款银行，该业务经常受央行政策影响;二是由下家支付给上家首付款，上家还清贷款，办理抵押注销后再行过户。
二、购买已抵押的房屋应注意什么
下家一定要把握好以下两点：
1、要尽量压缩付首付至过户的时间如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同;
其次，在约定的时间到银行还贷;有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》;
第三，上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;
第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。
2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
对于已抵押的房产，实践中也是可以进行买卖的，但此时作为抵押权人其实对房产，在同等条件下是享有优先购买权的。至于具体应该如何购买已抵押的房产，我们已经在上文中做出了介绍，希望可以为您提供一些帮助。

·福建交通十级伤残赔偿包括什么
    福建交通十级伤残赔偿包括什么一般而言它包括了医疗费、交通费、误工费等。(一)医疗费包括医药费、挂号费、检验费、治疗费(1)医药费是受害人在医院或者其他医疗机构的检查、治疗等所支付的必要费用。一般而言，医疗费是因为侵权行为人的侵权行为而产生的，应当根据侵权行为与损害后果之间的因果关系，除此之外还应当考虑因力比例来确定比例，同时还应当参照相关机构出具的鉴定结论来确定，最后由人民法院...

·交通事故责任纠纷判决的程序是怎样的
    交通事故责任划分是处理交通事故的关键，责任划分不合理容易引起责任纠纷，导致责任履行延期。一旦引起纠纷，问题的处理也变得复杂，需要对交通事故责任纠纷判决。接下来，我们将介绍交通事故责任纠纷判决的程序的有关内容。 一、交通事故责任纠纷判决的程序 经过上述的准备，再书写起诉状进行立案后，法院正式介入，进行审理和判决。法院的审理程序一般分为立案、审理、判决和执行四个阶段。 1、立...

·发明专利年费要交多少钱
    发明专利年费要交多少钱发明专利年费缴纳标准：1-3年900元/年，4-6年1200元/年，7-9年2000元/年，10-12年4000元/年，13-15年6000元/年，16-20年8000元/年。正因为发明专利审查严格，截至2013年，中华人民共和国国家知识产权局公布的发明专利授权率在40%-50%，也就是说，发明专利的总体授权率还不到一半。因此申报发明专利的风险是比较大的，...

·一、交通事故货物损失如何赔偿?
    一、交通事故货物损失如何赔偿? 有保险的按照保险赔偿，无保险的由责任方赔偿。交通事故给他人造成的财产损失，具体应分为：对局部损失可以修复的和物品因局部损失而导致的贬值损失;因道路交通事故损坏的车辆、物品、设施等可以修复的，应当修复，不能修复的，折价赔偿对已无法修复的车辆、物品，应赔偿其实际价值与残存价值之间的差额部分。牲畜因伤失去使用价值或者死亡的，折价赔偿。 二、交通事故...

·变道交通事故责任认定有哪些情况？
    变道交通事故责任认定有哪些情况？五一小长假将至，相信很多朋友都会选择自驾出游。假期往往是交通事故多发期，因此驾驶员需要充分了解交通事故责任认定，对于认定标准这一块我国相关法律有专门的规定以及责任认定。下面我们给您带来变道交通事故责任认定的知识供您参考。一、在弯道变道超车时造成的碰撞事故，由后车负全责。大部分的弯道相对来说都会较窄甚至只有单车道，即使宽度合适也会因为持续弯道的原因...

·开车接电话怎么处罚
    开车接电话怎么处罚 在道路上行驶本就需要小心，但是我们经常在道路上看见司机一边接电话一边开车，这样司机很不容易专心开车，很有可能发生交通事故，所以对此有处罚规定。那么我们为您简要分析一下开车接电话怎么处罚，希望对您有所帮助。 一、开车接电话怎么处罚 开车拨打、接听电话的，按照《道路交通安全违法行为记分管理办法》第十一条规定应当一次扣3分。 《道路交通安全违法行为记分管理...

·职工坐电动车受伤不算工伤吗？
    职工坐电动车受伤不算工伤吗 一、职工坐电动车受伤不算工伤吗? 电动车受伤的不算工伤，因为坐电动车属于违法搭载。依据《工伤保险条例》有关规定，在上下班途中，受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的，应当认定为工伤 最高人民法院出台的《关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》对“上下班途中”的规定进行了细化，《规定》自9月1日起施行 《规定》第...

·我国很多地方的居民都喜欢喝酒，一些群众喝了酒之后依然开车出门
    我国很多地方的居民都喜欢喝酒，一些群众喝了酒之后依然开车出门，这样给道路安全构成了严重威胁。最近，汝州市出台了相关政策，要求交警部门严厉查处醉驾行为，发现一起，查处一起。那么，汝州醉驾2017年10月是如何处罚的?下面我们跟随我们了解下相关知识。 一、汝州醉驾2017年10月是如何处罚的? 1、饮酒后驾驶机动车的，处暂扣6个月机动车驾驶证，并处1000元以上2000元以下罚款。...