购房者在买房时，一定要知道所谓的一房二卖并不是传说，而是真实

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

购房者在买房时，一定要知道所谓的一房二卖并不是传说，而是真实可能会发生的事情，所以我们有必要了解有关处理一房二卖纠纷的法律知识。那么，遇到开发商一房二卖如何处理呢？接下来，就让我们为你做详细解答吧。
一、开发商一房二卖如何处理
在实践中，有时会出现出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。 而在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。
依据《合同法》第一百一十条第一项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
二、如何应对一房二卖
对于一房二卖的情况需要仔细分析，具体如下：
1、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。 关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
2、两次买卖均未完成过户登记的处理。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
当您在买房遇到前述情形时，您首先要做的就是淡定，然后就是尽可能的去收集证据。而当您在收据证据遇到困难时，建议您最好是及时的去咨询一下专业的律师，毕竟若是证据没能及时收集，它就有可能会消失，因此，为了维护您的权益，您最好及时的收集证据。

·借款居间服务合同纠纷中由谁承担举证责任？
    借款居间服务合同纠纷中由谁承担举证责任？ 一、因酬金支付而引起的借款居间服务合同纠纷 从借款居间服务合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中，一般情况下，居间人是作为原告参加诉讼，而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能...

·讨债技巧 —多说，少写、文武兼施。
    讨债人振振有词，咄咄逼人，是理直、义正的表现，有较大威慑效果和瓦解作用。以不伤害对方自尊、体面为前提，多说几句、调子高些无妨。讨债文书或诉状却要落笔简洁，用词严谨，不可多写一个字。严格避免了为了显示文才，反而节外生枝。...

·没收物品价值是否计入罚没款？
    没收物品价值是否计入罚没款?没收物品价值不计入罚没款，罚没金额不包含没收物品折合金额。没收物品和罚没款是两个不同概念，如果“没收物品折合金额”折算成罚没金额的话。罚没款属于行政性处罚，属于没收款。会单独标注说明的。罚没款，主要是指对违反相关法规、条例的行为和事实进行的处罚款，没收款，也可以是行政性处罚、收费的款项，通常我们习惯性的叫罚没款。比如交通违规时，交警开出的罚单，需要缴...

·存货（现货）质押贷款的特点 一、存货(现货)质押贷款的特点
    存货（现货）质押贷款的特点 一、存货(现货)质押贷款的特点 存货(现货)质押贷款是常见的质押贷款类型，它是指借款人以存货作为质物向信贷人借款，为实现对质物的转移占有，信贷人委托物流企业或资产管理公司等成为第三方企业，代为监管和存储作为质物的存货。 首先，由于金融机构不得从事除金融服务以外的其他领域的经营活动，要实现对动产的占有必须借助除借款人之外的第三方(仓储公司)提供担...

·企业应该如何清理欠款
    企业应该如何清理欠款 一、企业应该如何清理欠款 企业在正常经营活动中，由于各种原因会形成数额不小的欠款，这往往是企业的利润所在，严重时，会影响到一个企业的正常运转。即使是正常的欠款，没有得力措施，也会形成呆、坏、死账，给企业造成困扰，结合本人在多家企业担任常年法律顾问的经验，企业欠款要采取多种方法进行清收，而且要由合法的专业人士采用合法手段清收。 1、企业要对欠款进行清理与...

·借钱利息怎么算？
    借钱利息怎么算？ 现在借钱的人都是亲朋好友类的熟人，一般情况不会索要利息，不排除例外情况，也可能借给陌生人且收取利息的情况，那么借钱利息怎么算?对于这个问题，我们在下为您简要分析一下，希望对您有所帮助。 一、借钱利息怎么算? 我国法律对利息的计算有如下规定： (一)自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。 (二)个人借款约定的利率可以适...

·哪些条件下债务可以免除
    哪些条件下债务可以免除1、债权人免除债务是处分债权的行为，作出免除意思表示的债权人必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力或者限制民事行为能力人的免除行为除非由法定代理人代理或经法定代理人同意，否则不生法律效力。2、债务免除可以附条件或者附期限。附生效条件的免除比如，债权人表示只要债务人在合同履行期归还本金，可以免除利息。附解除条件的免除比如，赠与人表示赠与合同成立后，如果赠与...

·那些属于债权债务关系的情况有哪些？
    那些属于债权债务关系的情况有哪些？债权债务关系是得请求他人为一定行为(作为或不作为)的民法上权利。本于权利义务相对原则，相对于债权者为债务，即必须为一定行为(作为或不作为)的民法上义务。因此债之关系本质上即为一司法上的债权债务关系，债权和债务都不能单独存在，否则即失去意义。 和物权不同的是，债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人间发生效力，原则上债权人和债务人之间的债之关系...