商品房包销中各方当事入之间的法律关系如何

www.njLvshi.cn 南京劳动律师网

　就商品房包销来看，包销行为与销售行为中实际存在二三种法律关系：
　　1．开发商与包销商之间的包销关系。开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。这一法律关系实际上包括两层，首先是包销商以开发商的名义进行房屋销售，如果房屋全部销售出去，那么开发商与包销商之间的法律关系就截止到此；但是如果没有销售完毕，而在包销商与开发商之间又没有其他约定的，那么开发商与包销商之间就会发生买卖关系。但是就商品房包销的整体状况来看，我们认为包销应该认为是开发商与包销商之间的一种交易行为,当事人的行为都是相互独立的，而且双方都是为了自己的利益而行为，所以是一种交易关系。

　　2．开发商与购房者之间的买卖关系。从商品房交易关系来看，能够出售房屋的是房地产开发商，在形式上包销人也必须以开发商的名义进行销售，所以在形式上，或者说对于买受人来说，是与开发商签定商品房买卖合同的。享有售房主体资格的是商品房的所有人，即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房签订合同是由包销商与购房者实际完成的，但从形式上看商品房的买卖双方应为开发商与购房者，包销商是以开发商的名义进行有关法律行为的。

　　3．包销商与购房者之间的法律关系。实际上，包销商与购买者之间是没有直接的法律关系的，它们之间的接触只是包销商以开发商的名义与购买者签定合同。但是包销商并不是该买卖合同的当事人，以开发商的名义与购买者签定合同，这只是包销商实现或履行包销合同的约定的义务而已。所以，购买者与包销商是没有直接的法律关系。

　　4．开发商与包销商的诉讼地位问题。在司法实践中，购买者与开发商发生纠纷时，有的法院将开发商作为合同纠纷的当事人—方；有时有的法院将开发商和包销商共同列为诉讼当事人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。根据该规定，包销人参加该诉讼时的诉讼身份应该根据当事人的权利义务的约定进行确定，但是我们认为，诉讼地位并不是当事人可以约定的，尤其是在包销活动中，包销商的诉讼地位是确定在买受人与开发商就商品房买卖合同发生纠纷时，包销商应该是无独立请求权的第三人。首先由于开发商与买受人之间是独立的买卖,而包销商与买受人之间是没有直接的法律关系的，即使买受人时通过包销商而进行房屋买卖的，所以，包销商不是商品房买卖合同的当事人，因此不可能是原告或者被告的诉讼地位。其次，在商品房销售合同中，包销商并没有取得房屋的所有权，因此对于买受人和开发商之间的诉讼争议也不可能具有独立的请求权；最后，无独立请求权的第三人是指因正在进行的诉讼的裁判结果与他有法律上的利害关系,而参加诉讼的人。在开发商与买受人之间的诉讼纠纷，可能会因为裁判结果而承担—定的责任，例如如果销售合同被裁判为无效，那么开发商就可能会追究包销商的责任。

·随着商品房房价的不断上涨，很多人会选择购买二手房，因此，了解
    随着商品房房价的不断上涨，很多人会选择购买二手房，因此，了解二手房售卖合同违约金规定显得尤为必要，这也会有助于维护购买者的利益。下面，的我们简要介绍一下二手房售卖合同违约金的相关规定，请您仔细往下阅读。 一、二手房售卖合同违约金 1、违约金应占合同总金额的比例是多少 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多...

·离婚房产有贷款怎么办理手续
    在办理离婚时，通常会遇到不少与房产相关的问题。在现今生活中，人们常常通过贷款的形式来购买房子，通过贷款减轻一定的资金压力，等日后再慢慢偿还。但是，这使得在需要办理离婚时会出现其中有的房屋仍存在贷款未还清的情况，由此就引申出了离婚房产有贷款怎么办理手续的问题。下面为您介绍一下这个问题应该如何解决。 离婚房屋过户手续办理流程 1、贷款还清，离婚房产过户： （1）过户资料 ①...

·一、验收房子注意事项？
    一、验收房子注意事项有哪些 1、一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。建议选择第三天或第四天。 2、收房时应该到物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是...

·我们发现很多时候人们处分房产都是会先办理一个公证手续
    我们发现很多时候人们处分房产都是会先办理一个公证手续，当然也有没有办理的。那您知道办理房产公证的作用是怎样的吗?了解清楚了这方面的内容，才能知道自己是否有必要也办理一个公证，接下来，就让我们来为你做详细解答吧。将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，对房产市场的培育和房产交易活动的健康发展及交易人合法权益的保护具有促进和保障的作用。 (一)公证可确保房产交易行...

·房产加名的规定具体是怎样的
    房产加名的规定具体是怎样的结婚是每个人一生中非常重要的一件事，而房子是现在很多人结婚都看中的东西，一些女方在结婚时会要求男方在房产证上添加上自己的名字，因此引发许多纠纷。那么，针对新婚姻法房产加名这一问题，我们整理了房产的新规定。一、房产加名的规定具体是怎样的？在国内许多城镇，都有婚前买房的习气。女方家长通常会要求男方成婚前必须得购买一套婚房。此刻，一些有经济能力的爸爸妈妈都会...

·房屋遗产税最新消息2023年会出台？
    有媒体以遗产税即将到来的标题，对我国开征遗产税的信息进行了报道，引起了广大群众的高度关注，尤其是房屋作为大多数家庭中遗产价值最高、财富最集中的应税对象，更使得老百姓普遍产生担忧情绪，两年过去了，遗产税仍没有明确消息，那么，房屋遗产税最新消息会出台? 房屋遗产税最新消息2020年会出台？ 消息不真实。国家财政部明确答复表示：我国目前并未开征遗产税，也从未发布遗产税相关条例或条...

·房子过户没有户口本怎么办
    及时补办户口本。房屋过户没有户口本不能办理过户手续，过户住房，需要买卖双方一起，持有各自身份证，户口簿，婚姻状况证明，住房的房产证，契税证明，出让性质土地证等证件到房屋管理部门办理过户手续。《城市房地产转让管理规定》 第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合...

·由于在我国房价一直在不断的上涨，而现在孩子想要上到好一点的学
    由于在我国房价一直在不断的上涨，而现在孩子想要上到好一点的学校的话，那么是需要有相应的房产证的，所以在一些大城市买房是很多人的梦想，但是能够实现这个梦想的人的并不是很多，为了缓解孩子的入学问题，国家推出了租售同权的政策，那么租售同权租金限制对市民生活会产生什么影响？ 租售同权租金限制对市民生活会产生什么影响 1、租房也可就近上学，房租水涨船高拥有好教育资源的房源，房租方面，可能...